Чи варто купувати кімнату для здавання. Чи вигідно купити, щоби здавати? Яке житло купувати для здачі в оренду

Зараз на оренду виставляють не лише об'єкти нерухомості, які дісталися у спадок від минулих поколінь, як це було прийнято раніше.

У наші дні багато людей купують квартири лише за тим, щоб виставити їх на продаж. І це стосується не тільки новобудов. Зробивши косметичний ремонт можна вигідно здати житло навіть у старому фонді. Звичайно, вартість буде дещо нижчою, але витрати окупляться незабаром.

Чи вигідно здавати квартиру в оренду? Здавати квартиру вигідно, якщо це робити правильно.Існує чимало ризиків та підводного каміння, з якими може зіткнутися власник, який пропонує в оренду житлоплощу.

Наприклад, недобросовісні орендарі можуть зламати техніку, зіпсувати меблі, якщо серед квартирантів були діти – турбуватися слід навіть за шпалери, які після виселення можуть виявитися змальованими. Все це має на увазі, що доведеться знову витратитися на ремонт і відбиті за, скажімо, рік оренди гроші знову підуть в обіг.

ВАЖЛИВО:Захиститися від несумлінних квартиронаймачів власнику допоможе письмова угода про оренду квартири. У ньому слід прописати паспортні дані та основні положення про права та обов'язки як орендаря, так і наймодавця.

Такий документ має юридичну силу і у разі виникнення претензій, суперечок чи конфліктів може бути розглянутий у судовому порядку.

Яке житло найкраще підійде?

Яке житло найкраще здавати? Відповідь дуже проста - хороша. Квартира має бути чистою та акуратною. Зовсім необов'язково робити в приміщенні євроремонт і обставляти його дорогими дизайнерськими меблями. Лише тоді буде гарантія отримання високого прибутку від здачі житлової нерухомості в оренду.

Найпопулярніший варіант квартир – це світле затишне приміщення, обставлене сучасними меблями та необхідною технікою. Якщо ви купили або отримали у спадок квартиру, яку ви хочете виставити на оренду, рекомендується звернути увагу на таке:

кімната:шафа, комод, диван, тумба під телевізор, письмовий стіл;
передпокій:шафа-купе, підставка для взуття;
кухня:кухонний гарнітур, кухонний стіл, три-чотири стільці.

Техніка.Здати житло без техніки набагато складніше, та й вартість оренди одразу впаде на чотири-п'ять тисяч (залежно від регіону). Не потрібно встановлювати в квартирі дуже дорогі та сучасні моделі. Все має бути просто і зрозуміло навіть людині у віці:

кімната:телевізор, кондиціонер;
санвузол:електрична витяжка; пральна машина;
кухня:плита, холодильник, мікрохвильова піч.

Способи здійснення

Після того, як квартира підготовлена до здачі, слід визначитися як ви її здаватимете: самостійно або через ріелтора.

Звичайно, можна поєднати обидва варіанти, ось тільки агенції набагато охочіше пропонують своїм клієнтам ті квартири, які не перебувають у загальному доступі в інтернеті. Ріелторів завжди буде напружувати той фактор, що після показу потенційний орендар піде думати і знайде пропозицію самого власника в мережі.

УВАГА:Не варто вигадувати ціну на оренду квартири із голови. Для початку перегляньте схожі пропозиції у вашому районі в інтернеті. Для цього зайдіть на будь-який популярний сайт-пошуковик з нерухомості та визначте критерії запиту: район, кількість кімнат тощо.

Хороший ремонт та наявність меблів та техніки дозволить збільшити ціну на оренду порядком на три-чотири тисячі від величини вартості середніх пропозицій.

Вигідно здати квартиру в оренду досить легко. Головне правильно підійти до цього питання. На доглянуті затишні квартири завжди буде непоганий попит. Найголовніше – не забувайте укладати договір найму, щоб убезпечити себе та своє майно від безтурботних та недобросовісних наймачів.

Здача житлової нерухомості - один із найпоширеніших (нарівні з банківськими депозитами) способів отримання пасивного доходу для громадян Росії. Хтось здає житло, яке дісталося йому у спадок, а хтось – цілеспрямовано купує для цього квартири.

В обох випадках така бізнес-діяльністьмає багато нюансів. Якщо їх знати, можна отримувати стабільний та високий пасивний дохід за мінімальних витрат часу. І навпаки - не знаючи тонкощів орендного бізнесу, можна і доходу не отримати, і коштів витратити чимало, пішовши в мінус. IQReviewзібрав цілу інструкцію для тих, кого приваблює подібний спосіб заробітку. Розглядатимемо лише довгострокову оренду - від місяця і довше.

Скільки грошей може приносити здавання квартири в оренду: коротка статистика по містах РФ

Щоб оцінити можливий дохід, потрібно мати уявлення про ціни на оренду у різних містах РФ.

Цифри приблизно такі:

Москва – від 30 тисяч на місяць за «однушку» в нормальному стані (чисто, але просто, без сучасних меблів, з набором основної техніки) у спальному районі або за «бабусин» варіант, але із зручним розташуванням. У найближчому Підмосков'ї ціни будуть трохи нижчими – близько 25 тисяч.

Санкт-Петербург - приблизно 20 тисяч за самі умови.

Міста-мільйонники та близькомільйонники – близько 10-12 тисяч за «однушку» в нормальному стані на відстані від центру, і близько 15 тисяч за квартиру в зручнішому місці.

Обласні центри з населенням близько півмільйона – приблизно 8 тисяч за «однушку» у нормальному стані.

Врахуйте, що отримані кошти потрібно буде вкладати у підтримку та розвиток бізнесу. Щонайменше раз на 5-7 років бажано робити в квартирі косметичний ремонт. Якщо замовляти його у бригади фахівців, приблизна ціна обробки за 1 "квадрат" буде приблизно 2-3 тисячі рублів. Тобто за однокімнатне житло площею 40 квадратних метрів доведеться віддати близько 80-120 тисяч.

Скільки квартир потрібно, щоб забезпечити себе?

Жити тільки на гроші, які приходять від здавання квартир, цілком реально. Причому реально не лише для тих, кому вони дісталися у спадок. За грамотного розпорядження своїми фінансами середньостатистичний громадянин цілком може дійти такої мети. Займе це, щоправда, не один і два роки.

Припустимо, що для життя людині достатньо мати близько 15 тисяч рублів щомісяця. Якщо у вас є своє житло, то на таку суму цілком реально купувати їжу та оплачувати комунальні послуги. Звичайно, на одяг, розваги, медицину, купівлю побутової техніки, відпочинок, ремонт та інші статті витрати таких коштів уже не вистачатиме.

Виходить, що 1 квартира в Москві, Пітері або в мільйоннику вже може покривати витрати 1 людини на основні потреби. Якщо брати до уваги місто поменше – то треба мати вже 2 квартири.

Для комфортнішого життя середньостатистичного громадянина (за умови, що він має своє житло) достатньо отримувати 25-30 тисяч рублів щомісяця. Цього вже вистачить не лише на їжу, а й на інші витрати (звичайно, без особливої розкоші).

Тобто для того, щоб покривати основні витрати на 1 особу, необхідно:

здавати 1 квартиру у Москві;

здавати 2 квартири у Пітері;

здавати 2-3 квартири у містах-мільйонниках;

здавати 3-4 квартири в обласних центрах із населенням близько півмільйона.

Це - за найкращого розкладу, якщо у вас не буде тривалих простоїв, і якщо мешканці трапляться порядні.

Цінова категорія

Умовно житло можна поділити на кілька цінових сегментів. Залежно від цього визначатиметься і приблизна цільова аудиторія ваших наймачів.

Варіанти можуть бути такими:

Чи платити податки, якщо так, то як?
Згідно з чинним законодавством РФ, зі житлової площі, що здається, повинен сплачуватись податок. При цьому немає значення, на який термін орендується житло - на добу або на 2 роки - платити все одно потрібно.
Документально це можна оформити двома способами:
Відсутність договору під час здачі у найм розцінюється як умисне ухиляння від сплати податків. У цьому випадку вам доведеться сплатити і сам податок, і як штраф - додати ще 40% від суми несплати. За неподання податкової декларації – ще від 5 до 30% за кожен місяць прострочення.
За фактом офіційно житло здається в основному тільки в Москві, і в основному лише тими, хто має кілька квартир. Причому у прихованні факту оренди зацікавлені як власники, так і винаймачі: адже якщо з квартири треба буде додатково сплачувати податок – господарі житла на цю суму піднімуть розмір орендної плати.
Мешканці знайдені, заселилися до квартири: що далі?
Після того, як ви віддали ключі своїм квартирантам, можна зітхнути спокійно. Тепер ваше завдання полягає лише в отриманні грошей та періодичному контролі. У перші кілька місяців рекомендується забирати гроші самостійно, приїжджаючи до квартири. Тож ви зможете оцінити її стан.
Якщо мешканці охайні, спокійні та акуратні - далі особисті поїздки можна робити рідше (наприклад, раз на 2 місяці), а оплату отримувати на карту.
В обов'язковому порядку слід перевіряти оплату комунальних послуг. Найзручніше зареєструватися на сайті держпослуг, і домовитись із квартирантами, щоб вони надсилали фотографії чеків.
Поради всім, хто здає або збирається здавати житло (відео)

Ви задумалися про інвестиціях у нерухомість, але маєте не надто велику суму грошей? Чи ви хочете максимальної віддачі від вкладених коштів? Чи ви новачок у цій справі і хочете почати з малого? У будь-якому з цих випадків варто розглянути можливість інвестування шляхом купівлі кімнати під здачу в оренду. У цій статті ми розглянемо всі плюси та мінуси від інвестицій у кімнати, попередимо про складнощі, з якими ви можете зіткнутися, а також порівняємо цей вид інвестування з банківським депозитом.

З чого почати?

Перше, з чого варто почати, якщо у вас з'явилося бажання стати інвестором у нерухомість – оцінити розмір необхідних вкладень та наявних на даний момент коштів. Вартість кімнат у Санкт-Петербурзі починається зараз із 800 тисяч рублів і не має межі вартості (ніхто не може обмежити бажання деяких продавців). Існує чітка закономірність: чим нижча вартість кімнати, тим більше клопоту буде з покупкою та можливим подальшим продажем; водночас, що дешевша кімната, то вище у відсотковому відношенні буде орендний дохід.

Можлива, навіть якщо у вас є лише частина грошей – ви можете оформити іпотеку чи споживчий кредит. Звичайний кредит хороший тоді, коли вам потрібна невелика сума на короткий термін і ви не хочете зайвих турбот щодо оформлення іпотеки, складнощів при покупці кімнати та подальшого виведення кімнати з-під застави банку. Але відсотки за споживчими кредитами приблизно в 1,5 рази вищі, ніж у іпотеці. Якщо потрібна сума значна, або ви плануєте виплачувати борг тривалий час, варто оформити іпотеку. На даний момент іпотеку на кімнати дають Ощадбанк і ДельтаКредит, умови у них приблизно однакові, а відсоткова ставка становить 13-14% річних. Придбання кімнати через іпотеку накладає деякі обмеження при виборі кімнат, тому що не кожну кімнату банк затримає.

Покупка дешевої кімнати під оренду в багатокімнатній квартирі

За суму від 800 тисяч рублів можна купити кімнату під орендуневеликого метражу (близько 10 м2) у багатокімнатних квартирах, а також кімнати у квартирах колишніх гуртожитків. Найчастіше, за документами кімната є якоюсь кількістю часток від квартири, і для продажу такої кімнати продавцю потрібно отримати від сусідів відмови від переважного права покупки. Коли таких сусідів багато і вони у квартирі не живуть, справа стає клопіткою та витратною. Якщо отримати відмову не вдається, залишається можливість замаскувати продаж під договір дарування. Для продавця це найпростіше, але тоді покупець змушений буде сплатити податок 13% від кадастрової вартості цих часток (кімнати). Якщо ж у покупця іпотека, то така угода стає неможливою.

Дохід від здачі такої кімнати в оренду на даний момент складає близько 8 УРАХУВАННЯМ. Тобто ваш щомісячний дохід становитиме 12% річних. Комунальні платежі у цьому та наступних прикладах орендарі оплачують самі.Здорожчання вартості самої кімнати є пропорційним зміні цін на всю вторинну нерухомість і залежить від економічних факторів. У довгостроковій перспективі зростання цін на нерухомість можна порівняти з розміром реальної інфляції. З точки зору інвестиції у нерухомість, це найвигідніший варіант, але при цьому найклопотливіший. Тут ще потрібно розуміти, хто будуть ваші майбутні орендарі, адже вам доведеться контактувати з ними щомісяця і взаємодіяти з питань, що виникають. Найдешевші кімнати часто знімають приїжджі з сусідніх країн або люди з дуже невеликим статком та можливими особистими складнощами. Ви повинні розуміти, що таке спілкування матиме свою специфіку.

Покупка кімнати під оренду середньої вартості в 2-4 кімнатній квартирі

Під середньою вартістю ми розуміємо кімнати у ціновому діапазоні 1200-1700 тисяч рублів. Як правило, це кімнати, цілком придатні для проживання, без явних недоліків і проблем. Вартість оренди таких кімнат складає 10-13 тисяч рублів на місяць і залежить від її розташування. Кімната в центрі може бути здана на кілька тисяч рублів дорожче, ніж кімната тієї ж цінової категорії, але знаходиться в спальному районі. Як правило, такі кімнати знімають цілком пристойні люди (іноді творчих професій) з невеликими доходами, а також студенти та молоді дівчата. Дохід від оренди таких кімнат становитиме 9-10% річних.

Купівля під оренду дорогої кімнати

Купівля дорогої кімнати для оренди - дуже погана інвестиція в нерухомість. Продати таку кімнату в майбутньому буде дуже складно, оскільки попиту на таку нерухомість немає. Здати її в оренду за ставкою, наближеною до вартості оренди однокімнатної квартири, так само дуже складно, тому реальний дохід від оренди буде на рівні ставки за хорошу кімнату середньої вартості. Єдине можливе виправдання для такої покупки - її перспектива з точки зору розселення та продажу всієї квартири, але таких варіантів практично не залишилося, оскільки всі квартири вже давно розселені.

Інвестиції в покупку кімнати або банківський депозит

Для порівняння візьмемо ситуацію, коли ви маєте суму в 1,3 мільйона, а термін інвестування 2 роки. У першому випадку ви кладете гроші на рахунок в Альфа-Банку з щомісячною виплатою відсотків під 9,2% річних (Сбербанк розглядати не станемо через надмірно низькі ставки), а в другому випадку ви витрачаєте ці гроші на купівлю кімнати під орендусередньої якості.

Депозит.Ви поклали в кишеню свої гроші і насамперед пішли до найближчого офісу Ощадбанку. Там вам розповіли, що відкривши внесок на 1,3 мільйона рублів, ви отримуватимете 5,97% річних. Ви вирішили для порівняння вирушити до сусіднього Альфа-банку, і там вам запропонували відсоткову ставку вже 9,2% річних. Так як ходити ви вже втомилися, а банк теж відомий, то у них ви гроші й залишили. Через два роки у вас на рахунку залишилися ті ж 1,3 мільйони, а за відсотками ви отримали 239 тисяч рублів. Разом ваш капітал = 1539000 рублів. Тут варто зазначити, що у разі дострокового розірвання депозиту ви отримаєте 0,005% річних. Тобто 65 рублів.

Ви вирішили купити кімнату і залучили як помічник. Разом з ріелтором ви стали вибирати кімнати за ціною близько 1,3 мільйона, і коли знайшли підходящий варіант, вашому агенту нерухомості вдалося збити ціну до 1,2 мільйона рублів. Витрати на ріелтора при цьому склали 60 тисяч рублів, а супутні витрати на оформлення купівлі ще 15 т.р. Решта 25 УРАХУВАННЯМ. ви відклали на чорний день. Через місяць після того, як ви взялися покупкою кімнати під орендуВи отримали від неї ключі, і вже наступного дня ваш фахівець з нерухомості знайшов вам орендаря. За підсумками дворічного періоду кімната приносила дохід 10 УРАХУВАННЯМ. протягом 23 місяців, що становило в результаті 230 тисяч рублів. Інфляція за цей період становила 7% і ціни на нерухомість зростали тими ж темпами, тому вартість кімнати вийшла 1,3 млн + 7% + 7% = 1 488 000 рублів. Чорний день, на який ви відкладали 25 УРАХУВАННЯМ. так і не настав, тому розмір ваших активів у результаті склав 1743000 рублів. Як і у випадку з депозитом, тут є свій мінус - швидко перевести кімнату в гроші не вийде, тому що для продажу зазвичай потрібно близько 1-2 місяців.

Підбиття підсумків

На нашому прикладі, який максимально наближений до реальних умов, ми показали, що інвестування в купівлю кімнати під орендузначно вигідніше, ніж такий самий надійний інструмент як депозит. Внаслідок купівлі кімнати за два роки наш капітал збільшився на 34%, тоді як дохід від депозиту становив 18,4%. При цьому, ви повинні розуміти, що покупка кімнати вимагає трохи більше турбот, ніж відкриття вкладу у банку. Якщо ви готові до нових можливостей завдяки інвестуванню в нерухомість, ми бажаємо вам успіху у цій цікавій справі!

Перше запитання.

Є близько 1500 УРАХУВАННЯМ. Хотілося б придбати нерухомість у Пітері для того, щоб здавати в оренду.
Вивчивши ціни на нерухомість у надійних забудовників, дійшов висновку, що може цих грошей вистачити на студію на околиці (у Дев'яткіно, наприклад), причому з терміном здавання у 2017 році саме раніше. Є альтернатива – купити комуналку в центрі.
Тоді одразу виникає питання – що буде вигідніше здавати в оренду у перспективі?

Плюси студії: - Нова, хороший ремонт, немає сусідів у квартири. Якщо що – легко продати за нормальну ціну.
Мінуси студії: маленька площа, розташування - далеко від центру. Плата за кому. послуги більше, потрібно чекати 2 роки, які можна здавати в оренду і наварити орієнтовно 10 000 * 24 = 240 000 рублів (за вирахуванням комун. платежів)

Плюси комуналки: центр, всюди зручно добиратися, потенційна можливість викупу інших кімнат або розселення. Плата за кому послуги менша, ніж у студії. Можна одразу здавати в оренду.
Мінуси комуналки: Ремонт поганий, сусіди можуть невдалі потрапити (та й сам факт наявності сусідів). Продати буде важче, ніж студію.

Як ви вважаєте - яке вкладення буде найбільш вдалим? Що стабільніше зніматимуть? Що дорожче здаватиме? Все це мається на увазі за інших рівних (тобто при однаковій віддаленості від метро, якихось ще додаткових параметрах)

Ясно, що є ще варіант – покласти на депозит.

Друге питання.

Краще: Краще у надійного забудовника купити однокімнатну квартиру з терміном здачі наприкінці 2017 чи готове житло зараз? Є 2500 УРАХУВАННЯМ.
Зараз винаймаю житло 25 000 на місяць.

Докладно: (там багато нюансів).
Є у власності частка 1/2 квартири, плануємо продавати з другим власником, щоб розділити майно (зараз там жити неможливо через те, що там знесено всі перегородки, знято проводку, відбито стіни до цегли,). У результаті очікується 2500 УРАХУВАННЯМ, в гіршому випадку - 2000 УРАХУВАННЯМ (майже нереально). Це об'єктивно, кілька ріелторів прикинули. Потім ще спеціально оцінку замовляли документ, показав 5000 УРАХУВАННЯМ. з об'єкта. Але ця квартира у старому фонді, у центрі СПб у власності менш як три роки. У лютому буде три роки. Тому податок за неї буде 13%, тобто мені доведеться платити 200 УРАХУВАННЯМ, якщо не встигну в цьому ж календарному році купити нерухомість (якщо будівництво, то в будь-якому випадку доведеться платити податок).
Так ось є варіант купити однокімнатну квартиру в будівництві у надійного забудовника близько 2000 УРАХУВАННЯМ буде коштувати (у Дев'яткіно)., Але при цьому на оренду квартири потрібно буде витратити близько 300 УРАХУВАННЯМ. Ще податок близько 200 УРАХУВАННЯМ. Або ж можна придбати студію готову за 3000 УРАХУВАННЯМ. з розстрочкою 1000 УРАХУВАННЯМ на кілька років.
Який варіант ви порадили б і чому? Як зараз ситуація на ринку. Я за графіками бачив, що первинка коштує карбованцева, а вторинка падає. Які прогнози на майбутнє? Трохи сумбурно все, дякую тим, хто дочитав!

Не купуйте квартиру і собі, краще орендуйте! Так радять найкращі експерти з інвестицій у нерухомість, починаючи з професора Єльського університету та нобелівського лауреата Роберта Шиллера і закінчуючи аналітиками з ріелторських та девелоперських компаній різних країн, які відзначають небувале зростання цін на нерухомість та зниження прибутковості. Як бути російському інвестору?

Інвестиційна привабливість квартир у нас за кордоном

Найкращий і простий спосіб визначити, чи завищені ціни на нерухомість - це порахувати співвідношення ціни квартири до вартості її річної оренди без урахування витрат, відоме у світі як price-to-rent ratio (P/R ratio), або коефіцієнт валової орендної плати (Gross) Rent Multiplier). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів рублів, здавати її можна на 25 тис. рублів на місяць, тобто. на рік 300 тис. руб. P/R = 5000000 / 300000 = 16,67. Грубо кажучи, 16,5 років піде на повернення вартості квартири без урахування втрат на витрати.

Цей індекс показує як інвестиційну привабливість житлової нерухомості, а й взагалі доцільність її купівлі. У світі багато експертів не радять вкладати гроші навіть у власне житло, якщо воно продається за надмірно високою ціною.

У США в 70-, 80- та 90-х роках P/R коливався між 10 і 14. В останні роки він, в середньому по країні, дорівнює 20, в окрузі Вашингтона - понад 20, у Бостоні, Нью-Йорку, Лос -Анджелесі - понад 25, у Каліфорнії - понад 35. При цьому фахівці з нерухомості в США вважають, що якщо P/R більше 20, то витрати власника нерухомості будуть вищими за витрати орендаря, тобто вигідніше орендувати житло, ніж купувати. Розрахунок співвідношення P/R по всіх Штатах показав, що в 40 із 50 великих міст на сьогодні нерухомість вигідніше орендувати, а інвестувати в неї категорично не слід.

Якщо P/R від 1 до 15, ціни на нерухомість привабливі, і її краще купувати, ніж орендувати; якщо від 16 до 20 – як правило, краще купувати, якщо більше 21 – ціни на нерухомість завищені та її набагато краще орендувати, ніж купувати.

Деякі аналітики вважають, що якщо P/R більше 25, ринок значно перегрітий і утворює «мильний міхур».

За даними Globalpropertyguide, у Європі P/R значно змінюється від країни до країни. Молдова = 10, Україна = 11, Чорногорія = 13, Румунія = 16, Угорщина = 17, Хорватія = 17, Латвія = 18, Болгарія = 21, Німеччина = 23, Італія = 26, Росія = 26, Франція = 28, Фінляндія = 28, Австрія = 28, Мальта = 31, Швейцарія = 32, Греція = 35, Великобританія = 48, Андорра = 49, Монако = 53!

Найнижчий показник у Європі - у найбідніших країн, що розвиваються. Рекордсмен – Молдова, хороші показники в України, Чорногорії та Румунії. У цих країнах краще купити нерухомість, аніж орендувати, але попит обмежений і ризики досить високі. Ніхто не поспішає масово інвестувати у квартири Молдови чи України, наприклад. Привабливе співвідношення P/R обумовлено низькими цінами купівлю житла і щодо високими оренду.

При цьому в найрозвиненіших і найблагополучніших країнах Європи ціни на нерухомість завищені, а в деяких - дуже. Росія також потрапляє в цю категорію, але, на жаль, не за визначними економічними показниками, а через багаторічне зростання цін на нафту, за якими підтягувався і фондовий ринок, і нерухомість.

Зростання цін на житло в Росії не унікальне. У 2000-х роках «мильні бульбашки» нерухомості охопили багато країн світу - США, Англію, Австралію, Нову Зеландію, Францію, Ізраїль, Грецію, Болгарію, Норвегію, Південну Корею, Китай.

Журнал The Economist писав: "У всьому світі зростання цін на житло є найбільшим міхуром в історії".

P/R також наочно демонструє інвестиційну привабливість нерухомості, тобто. варто купувати її, щоб здавати в оренду. Однак точніше результат покаже співвідношення з урахуванням витрат на утримання квартири (податки на майно та ПДФО, комунальні платежі, необхідні ремонтні роботи), зване House P/E ratio та рівне вартості нерухомості (числитель), поділене на річну оренду мінус річні витрати (знаменник ). Наприклад, квартира коштує 5 мільйонів карбованців. Річна оренда - 300 тисяч рублів, річні витрати 100 тисяч рублів, P / E = 5 000 000 / (300 000 - 100 000) = 5 000 000 / 200 000 = 25. Іншими словами, інвестиції в квартиру повністю окупляються. Річна чиста доходність квартири дорівнюватиме 200 000 / 5 000 000, помножити на 100%, тобто 0,04 * 100% = 4%.

Однак найчастіше використовують коефіцієнт валового доходу (Gross Rental Yield), тобто без урахування витрат. Він дорівнює річній оренді, поділеній на вартість нерухомості та помноженої на 100%.

У Росії середня доходність житлової нерухомості 3,8% і дуже низька інвестиційна привабливість. Для порівняння: Німеччина – 4,42%, Франція (Париж) – 3,63%, Монако – 1,9%, Іспанія – 3,92%, Англія (Лондон) – 2,09%, Болгарія – 4,66% , США – 4,29%. Найвищі показники прибутковості в Молдавії, Єгипті, Ямайці, Україні та Панамі (9-10%), але лише в Панамі умови для інвестицій визнали чудовими.

Справді, Панама активно розвивається, у проекті з розширення каналу працюють тисячі зарубіжних фахівців, які винаймають житло. У країні безпечно, економіка на підйомі, інвестиції активно залучаються до банківського та будівельного бізнесу. У місті Панама можна придбати квартиру за 180 000 доларів (у центрі або на престижному узбережжі), яка здаватиметься в оренду за 1500 доларів на місяць і приноситиме валову прибутковість у 10% річних або чисту прибутковість (з урахуванням витрат) 7-8%.

Що скажуть експерти

Втікачі розрахунки показали, що в Росії, зокрема в Москві, ціни на нерухомість сильно завищені та інвестиційна привабливість квартир низька. Але поверхневий розрахунок не може врахувати всіх факторів та намалювати детальну картину. У прагненні розібратися в ситуації ми звернулися до найдосвідченіших наших експертів із питаннями: чи вигідно сьогодні купувати квартиру в Москві для подальшої здачі в оренду, про яку прибутковість може йтися і який із сегментів найбільш привабливий?

Вадим Лященко, керуючий АН «РБНО»: «Ні, не вигідно порівняно з іншими найпростішими інвестиціями – наприклад, банківськими вкладами Прибутковість рублевих вкладень у нерухомість у Москві при здачі їх у найм добре відома - це середньому 4-6% річних у рублях. Водночас досить надійні та стійкі банки дають приблизно від 6 до 8,5% річних за рублевими вкладами з «капіталізацією» (щомісячним приєднанням відсотків до суми вкладу) або від 7 до 10% річних без «капіталізації». Щорічний приріст карбованцевої ціни квартири, придбаної на вторинному ринку, в розрахунок приймати, швидше за все, не варто, оскільки він дуже малий (1-2% річних, у кращому випадку) і повністю вичерпується витратами власника на поточний ремонт і підтримання квартири у справному. стані».

Економісти пояснюють, що вкладати гроші має сенс в об'єкти з мінімальними ризиками, тобто не схильні до різких коливань цін, що пропонують невеликий, але фіксований дохід, і ліквідні, тобто ті, які можна швидко продати, якщо виникне така необхідність. На сьогоднішній день, як і зазначив Вадим Лященко, мінімальні ризики - у банківських вкладів. Є лише одна проблема – недовіра до російських банків. Пам'ятаючи про дефолти, обнулення вкладів у нещодавній російській історії, нинішніх розорень, обиватель із середнього класу підсвідомо побоюється класти велику йому суму з цього приводу до банку.

Володимир Яковлєв, генеральний директор агентства нерухомості «Діамант», також висловлює негативну оцінку: «Ні, є безліч вдалих способів вкладення грошей. Найбільш рентабельним є економ-сегмент. Там прибутковість сягає 7% річних. В інших сегментах дохідність ще нижча – 3-5% річних».

У розрахунках ми наводили дані щодо інших країн, де найчастіше картина не більш райдужна, ніж у Росії. Можливо, все-таки є сенс звернути увагу на європейську нерухомість і шукати там цікавий варіант? Придбати щось і здавати в оренду - і надійний капітал залишається, і дохід йде.

Вадим Лященко: «Інвестиції в європейську нерухомість припускають вкладення не в рублях, а в євро Тут картина інша - прибутковість орендного бізнесу в Європі становить ті ж 4-6% річних, але вже в євро, що істотно вище за прибутковість 2% за банківським депозитом (у євро, в РФ). Крім того, у низці країн росіянам доступна іпотека за ставкою 4-5% річних. Але мінімальна сума вкладень, що рекомендується, вища, ніж у Москві, і починається не зі 100-150, а з 300 тисяч євро».

Володимир Яковлєвпогоджується із загальним рівнем європейської прибутковості, але дотримується обережнішого погляду: «Якщо говорити про європейську нерухомість, там середня прибутковість 3-5% залежно від країни, а тонкощів більше, можливостей оперативного контролю - менше... Багато росіян уже купилися на закордонну вудку - тепер намагаються зі збитками скинути закордонні активи...».

Істотний чинник наголошує Олена Кондрашева, провідний експерт компанії «Міель», офіс «На Третьяковській»: «Інвестиції в закордонну нерухомість 2-3 роки тому успішно набирали обертів, простежувався великий інтерес до цього виду нерухомості, що наростає. Однак сьогодні, враховуючи ситуацію в Україні та європейський курс на запровадження санкцій та їх посилення, інтерес до закордонної нерухомості різко скоротився».

Ми йдемо своїм шляхом?

Для російської людини, консервативної та осілої за вдачею, володіння нерухомістю - не просто вибір оптимальної інвестиції, а заповітна мрія і показник успіху. Якщо йому вдається заробити більше грошей, то він думає про другу нерухомість, традиційно вважаючи, наприклад, квартиру в Москві куди розумнішим вкладенням, ніж відкриття рахунку в банку, побоюючись, що банк може луснути, рубль може звалитися, а квартира - завжди ціні». Міркування економістів про «перегрітість» ринку нерухомості, «мильні бульбашки», низьку прибутковість не можуть похитнути його віру в квартиру як найнадійніший і найвигідніший капітал.

Як зазначає Олена Кондрашева, «…інвестиції в нерухомість завжди були одним із способів збереження та примноження коштів. "Оренда - годує", тобто. ці гроші йдуть на щомісячне споживання; дають можливість підвищити комфортність життя, підняти самооцінку людини, покращити моральний клімат. Здача в оренду житла економ- та бізнес-класу дає в середньому 6-7% річних; преміум-класу – 5-6%».

Анатолій Юрійович Писін, генеральний директор агенції «Центральний Департамент Нерухомості»аналізує ситуацію з урахуванням психології російської людини: «Прибуток від здачі житла в оренду завжди залишався одним із найстабільніших джерел фінансового благополуччя сім'ї. Питання купівлі «додаткової» квартири сьогодні набуло особливої актуальності, який не мав за всю історію сучасного ринку нерухомості Росії. Проте, враховуючи нинішнє фінансове становище працездатного населення, не менш актуальним є й інше питання – чи вигідно купувати таке житло в кредит? Оскільки вигода від придбання квартири для здавання в оренду «за свої кровні» безперечна і не вимагає оцінки всіх «за» та «проти», вважаю за доцільне розглядати варіанти придбання квартири для оренди за рахунок залучених ресурсів».

Анатолій Юрійовичдобре оцінює перспективи лізингу, особливо для тих, хто вже давно орендує квартиру і стоїть перед вибором форми придбання власного першого житла, розстрочки та іпотеки з точки зору купівлі квартири в якості інвестицій. «Спочатку може здатися, що відсоткові платежі по іпотеці різко знижують потенційні доходи інвестора, але з урахуванням таких явищ, як інфляційні процеси, динаміка курсів валют, стабільність ринку нерухомості тощо, купівля квартири для оренди за рахунок іпотечного кредиту не така вже й абсурдна. На мій погляд, іпотека з подальшим здаванням в оренду буде вигідна лише в тому випадку, якщо стане заходом найближчих 15-20 років. Через 20 років іпотечний кредит буде погашено, а інвестор отримає «чисту», повністю оплачену квартиру». Однак, як наголошує Анатолій Юрійович, «важливо оцінити перспективи. Зрозуміло, іпотека, як і будь-який інший кредит, має працювати ефективно. Основним інструментом оптимізації кредитних зобов'язань є сума первісного внеску». Загалом, «що більший початковий внесок, то вигідніше здача іпотечної квартири в оренду».

Довіряю вам свою квартиру

У багатьох країнах людині, яка купила нерухомість, щоб її здавати в оренду, пропонують послугу «довірчого управління». Уклавши договір, власник квартири передає агентству нерухомості ключі та всі повноваження на переговори з орендарем, стягування плат, дрібний ремонт у квартирі тощо. Все, з чим господар матиме справу - це отримання орендних платежів на його рахунок у банку (за вирахуванням витрат та комісійних фірм). Ми звернулися до наших експертів із запитаннями: «Чи перспективна послуга «управління нерухомістю» від Агентства нерухомості? Наскільки це потрібне на російському ринку?».

Вадим Лященко: «Послуга довірчого управління житловою нерухомістю фізичних осіб існує на московському ринку досить давно, але, за моїми спостереженнями, не має великого попиту. Більшість наймодавців вважають за краще вступати у відносини з наймачами самостійно, і далеко не завжди згодні на безготівкові розрахунки.

Крім того, є певні складнощі при наданні подібної послуги і в агенцій - залежно від обраної ними системи оподаткування базою податку може виявитися не тільки агентська винагорода (що становить від 10% орендної плати та вище), але й усі суми платежів, що проходять через агентство . Є й інші аспекти бухгалтерського та податкового обліку цих операцій, які роблять їх досить трудомісткими для АН. На мій погляд, набагато більшою мірою послуга довірчого управління затребувана росіянами, які купують закордонну нерухомість».

Володимир Яковлєв:«Послуга управління хоч і представлена на нашому ринку, але не розвинена... Мінімальна винагорода становить 10% від платежів, що надходять. До неї вдаються переважно клієнти, які живуть за кордоном».

Анатолій Писін: «Послуга "управління нерухомістю" в економ-сегменті, як це розвинуте за кордоном, у нас не прижилася. Пов'язано це з менталітетом росіян, їм простіше попросити своїх сусідів, друзів, які мешкають поруч доглянути квартиру, ніж платити комісію агентствам нерухомості. На моїй практиці цією послугою користуються тільки ті клієнти, які не мають людей, яких можна попросити "доглянути" за квартирою. Або ще, як варіант: власник житла здає квартиру за знайомством трохи нижче за ринкову вартість, головним фактором вибору квартиранта - це взаємосимпатія та довіра».

До питання про довіру. Як точно зауважила Олена Кондрашева, згадуючи про те, що на російському ринку послуга «управління нерухомістю» поки що не затребувана або мало затребувана: «Люди повинні довіряти агентствам, а це вже наступна щабель розвитку ріелторського бізнесу». Хочеться сподіватися, що розвиток піде у цьому напрямі.

Повна маячня щодо ринку РФ! А капіталізація? Інфляція?

Якщо з банківських вкладів забирати % інфляції, то там не буде особливого заробітку, а якщо ще й взяти реальне підвищення цін, то тут ще можна і в мінусі опинитися, крім цього не забувайте про податки, що ростуть. Тут йдеться, скоріше, про те, як не просрати те, що маєш, а заробітком це не назвеш...

Згоден з вами! Заробіток в оренді квартир сумнівний, т.к. орендарі в основному свині та вб'ють будь-яку квартиру в мотлох, доведеться робити косметичний ремонт кожні 2-3 роки, але в нашій країні захистиш гроші від інфляції та якась копійка постійного доходу.

У євро та долара також є інфляція, але й іпотека до 4%. Тоді сенс має кредит від туди спрямовувати сюди. Щоправда, останнім часом ціни на оренду дуже впали. Знайти клієнтів дуже складно. Коефіцієнт не 25, скоріше наближається до 35. Якщо рахувати всі витрати повністю.

http://realty.dmir.ru/articles/36249/
У чому тут груба помилка?

Розповім свій вдалий досвід інвестування. У західній Німеччині в передмісті Дюссельдорфа радіусом до 45 км є квартири, що приносять 7-8% річного доходу в євро, це вже після сплати всіх комунальних платежів і витрат. В основному це квартири з-під банків звичайно. А доходні будинки від 7% до 11% річних у євро бувають приносять, якщо взяти кредит за ставкою 2,5% річних на 10 років на 40% від ціни, то це ще більше збільшить дохід на вкладені кошти, оскільки банківські гроші коштують 2,5%, а будинок генерує нехай навіть 8%-9%. Будинки можна знайти вартістю - від 150 000 євро, тобто свого капіталу потрібно наприклад близько 90 000 євро. Кому цікаво пишіть поділюсь досвідом.

Сергію, дуже цікаво, а можна вам на мейл написати чи в скайп?

Сергію, як вам на Email написати?

Едуард, Ви можете звернутися до нас – ми німецьке агентство нерухомості, маємо офіс у Москві, можемо проконсультувати вас з усіх питань. Ось два приклади наших об'єктів тут навіть можете подивитися:
http://realty.dmir.ru/sale/zdanie-vuppertal-124695469/ - дорожче
і дешевше http://realty.dmir.ru/sale/apartamenty-vuppertal-124690819/ Прибутковість близько 8% як раз, в євро!

Сергію, будьте ласкаві напишіть про свій німецький досвід і мені [email protected]З повагою...

дані щодо Росії сильно занижені. Прибутковість реальних об'єктів -1кв за 4млн 6.6% з урахуванням витрат на КУ або 7.5% без КУ. а кімнати 13.6% чи 14.5% без КУ

в якому ж регіоні така прибутковість приваблива??

Так, так Аліса.. з цього моменту докладніше..)) де ж ця вулиця і де цей будинок.. втечу купувати і здавати)
Чи це в країні чудес, Алісо?

Беремо квартиру-студію 25 кв. у новобудові з чистовою обробкою, не в Москві, наприклад Іжевську це 1250 УРАХУВАННЯМ. Здаємо в наймання на довгостроковій основі 10 УРАХУВАННЯМ / міс + комуналка 120 000/1 250 000 х 100 = 9,6% з витратами - 8%. Якщо подобово складати 20т.р./міс. 240 000/1 250 000 х 100 = 19%

відразу видно теоретика. при подобовому здаванні ви будете зайняті щодня, та й прибирати треба буде за мешканцями. щоденне прання та зміна білизни. туалет-ванну мити. газову плиту відтирати, холодильник щодня мити. Самі будете? І недостачі будуть обов'язково всякої дрібниці, білизни. Як стягувати будете? навіть у готелях це питання не вирішено. та вам ще потрібна буде і відпустка і вихідні, і прихворіти можете. і податки доведеться платити. І немає гарантії від простоїв за відсутності клієнтів.

Можливо оренда і найвигідніша, але на сьогоднішній день права орендарів ніяк не захищені. Власник будь-якої миті може припинити договір оренди без пояснення причин, суд буде на боці власника. Договори оренди житлового приміщення, як правило, короткострокові, таким чином наш російський орендар блукає з кута в кут. Немає можливості облаштовувати житло на свій смак, проводити бажаний ремонт та інше.

Права орендодавця теж ніяк не захищені. З'їжджають ці горе-орендарі, попередивши господарів за 2-3 дні. Знайти не встигаєш нових, так і живемо! Вже 3 рази зі мною таке було. Дика країна, ніякої культури людського спілкування. Як нормальній людині жити в цьому бруді?

Згоден. Мені просто ключі під килимок закинули і сказали, що з'їхали вже тиждень як. А в квартирі залишили повний сра..нік.

Робіть простіше - здавати справді не вигідно - простіше купувати раз на рік і сплачуючи 13% податок продавати

Раз на 3 роки. інакше 30%

Права орендодавця теж ніяк не захищені. З'їжджають ці горе-орендарі, попередивши господарів за 2-3 дні. Знайти не встигаєш нових, ось так і живемо! Що заважає укласти нормальний договір найму зі штрафними санкціями і взяти страховий депозит?
Та нічого не заважає, і депозит страховий узятий і договір нормальний... Тільки виллється все до судів по кілька місяців, а це вже інша пісня. Потрібно краще підбирати орендаря.

Тетяно, звідки Ви взяли цифру податку 30% та термін 3 роки? Продавай бодай п'ять квартир щороку, ставка податку 13%.

Чимало громадян і 13% податку не платять, занижуючи при продажу вартість квартири.

Тут забули обговорити ще один момент: орендувати квартиру молодими – це одне питання. Але що люди робитимуть на старості, коли платити за орендовану квартиру 1000 доларів виявиться не під силу! звичайно, всі хочуть мати власне житло, бо залишися без роботи, не опинишся на вулиці. Та й умови в орендованих квартирах у Росії - потворні! У Європі чи Америці зовсім інша річ. Винаймаєш житло з хорошими меблями і почуваєшся не злиднями, а нормальною людиною

))) Ну даєте.. Жебраками в старості стануть чи ті, хто квартиру може купити зараз? А сотні тисяч на перший внесок та платежі щомісяця платити – це економія? Кв дорожчають, але, як написали тут, на 1% на рік, тобто вона коштуватиме ~6-7млн. А 5-10 мільйонів він бідненьким банкам подарує.
"відчуваєш себе не злидом, а нормальною людиною" - якраз навпаки. Нищебродські це понти. І про нормальність писати не доводиться. А як бути – відповідь є, і багато варіантів. Але тема тут інша.

Алла фантазерка, живу в Лондоні, гірше буде ніж у Рязані, що ж ви про це не пишите, і говермент так і відповідає всім, що це індивідуальна країна і в ній не повинні все жити добре, це тільки в Росії з вами церемоняться так ви і тут гадіть, а в Лондоні за 2 на 3 бокс для проживання орати треба і вихідні теж,

вже не тисяча а 500

Говорити про нерухомість Росії взагалі – справа безглузда. Квартира в Москві, С.-Петербурзі, Єкатеринбурзі та інших великих містах ще років 150 буде гарною інвестицією. У Москві будувати нема місця. А Москва обмежуватиметься МКАДом. Все інше – неМосква. Питання зіставлення інвестиції у квартиру з вкладами у банку - для безграмотних (можу прокоментувати окремо). Більш того, безпечно розмістити грошову суму, призначену на квартиру безпечно в Російському банку, справа проблематична, і явно не вигідна. Питання вигідності оренди квартири перед покупкою – теж для непосвячених у це питання людей. Оренда квартири в Москві завжди несе високі ризики для наймачів (підвищення ціни через короткий проміжок часу, низька відповідальність наймодавця, відсутність законодавчої бази у питанні оренди квартири та повна незахищеність наймача, низький рівень фахівців з оренди житла та багато іншого). Висновок - купівля квартири у великому місті Росії, а особливо в Москві - це гарна та гідна інвестиція.

Євген, я хотів назвати вклади примітивними, але висловився стриманіше, назвавши "найпростішими" інвестиціями, - щоб не ображати тих, кого Ви називаєте безграмотними. На жаль, таких (фінансово-безграмотних) у нас більшість. Що й підтверджують деякі коментарі. Особливо тих, хто готовий за 13% річних купувати фінансування активу, що приносить йому від 0 до 5% річних (це про іпотеку в рублях для вторинної торгівлі).
Щодо безпеки вкладів, то сам цього року спокійнісінько отримав через 3 тижні після відкликання ліцензії одного з банків свій вклад із відсотками (за ставкою 9% із щомісячним приєднанням, у загальній сумі до 700 т.р.). Не так вже й складно і не так вже й небезпечно розмістити на рік по 600-650 т.р. у 10-15-20 банках (якщо Ви один і збираєте на квартиру). Є й така "стратегія" і є такі покупці.

Зараз уже не більше, ніж у третій день.

Золоті слова, Вадиме. Згоден з усім. І як один із варіантів збереження та примноження підійде.

безграмотні зіставляючі %% гроші над банках зберігають, а ОФЗ, і прибутковість вище і надійність крутіше ніж в ощадбанки. А ви продовжуйте у татфондбанках зберігати.

Ну звичайно кожен себе почуває фахівцем, а на ділі жодної розумної та обґрунтованої відповіді немає. Так і працюєте, аби комісію отримати, а що буде потім вже нікого не хвилює.

У нашій країні потрібно купувати житло навіть у кредит, ніж винаймати квартиру.

І через 10-20 років при покупці ~5млн кв буде заплачено 11-17млн. Т.о. "розумний іпотекар" "багатів" на 12млн в мінус. Натомість із хатою.

А Ви враховуєте преміум-сегмент Москви, де середня прибутковість на сьогодні 3-4%, а також те, що Globalproperty включав до розрахунків інші російські регіони?

повністю з Вами згодна, Олена.

Можу сказати і не про Преміум-сегмент: я продала свою квартиру за 11,2 млн, здають її за 38000, разом окупність через 26 років, що за цією версією вище - не дохід. І це у Москві.
А ось інший приклад: купила я на стадії будівництва іншу нерухомість, у Москві ж, і її окупність 12%. Так що тут треба прораховувати конкретний варіант, не треба сперечатися, просто врахуйте всі нюанси та вибирайте забудовника ретельніше. А ось що все одно краще вкладати в нерухомість, а не в банки – погоджуся. Краще по 5% за рік заробляти, ніж профукати кілька мільйонів через черговий колапс. У нашій країні надійніших інвестицій поки що немає.

У себе треба вкладати. І магазин відчиняти, якщо гроші завелися. Тому що прибутковість навіть у дурня буде точно вищою за 10-20% на рік. Це називається обіг товару. А якщо бог кмітливістю не нагородив, то найняти фахівця можна, щоб керував і кермував. І все одно доходи не зрівняються із "зацементованими" коштами. Гроші мають обертатися, а не лежати. Завантажте книг розумних і почитайте на дозвіллі, хто про нерухомість мріє.

ну насмішили!
авторе, ви в темі взагалі? схоже, що зовсім немає.
орендувати квартиру НЕ вигідно! Віддаєш своє і назавжди, безповоротно!
купив квартиру за іпотекою, не подобається місце - здав квартиру і винаймаєш там де подобається.
взагалі розхотілося? продав квартиру, повернув банку позику, інше собі.
у нас вартість нерухомості зростає.

Звичайно ж, російській людині ніхто не радить орендувати довічно замість того, щоб узяти та й купити собі квартирку! Йдеться про те, що у світі в багатьох країнах ціни на нерухомість настільки високі, що нерозумно її купувати за добре розвиненого ринку оренди та хорошого рівня доходів людей. Просто зачекати на більш сприятливий момент. Але у нас – по-іншому. Для себе краще купити з багатьох причин, а для інвестицій ситуація стала гіршою – доходність падає, витрати зростають. Але кожен робить висновок для себе сам – що йому краще.

Vladimir - взагалі вважав загальну суму переплати по іпотеці..Що означає знімати не вигідно????У всьому світі люди знімають..і насолоджуються життям....

Андрію, а ви вважали рівень інфляції за 10 років наприклад? Що таке 10 000 рублів 10 років тому були і зараз? А цифра платежу не індексується, через 10 років ви просто з кишені дістанете гаманець і в два заходи погасите кредит. Давайте міркувати тверезо по переплаті. Якщо у вас немає грошей і не передбачається, ви берете у банку гроші і природно за це треба платити, радійте, що іпотеку у нас хоч під 12% (в середньому) можна взяти, в Білорусії під 49-69річних дають. Ви можете не брати іпотеку та віддавати чужій людині, орендуючи житло. А решту пропивати, наприклад. Тоді і банку злидню не дістанеться, але й у вас не додасться-коли трохи грошей у кишені з'являється-дуже швидко знаходяться місця, куди їх прилаштувати можна. Але не зберегти. А зберегти знову де? У банку? Та боронь мене боже- минулий рік показав.

додаю до коментаря. Друге питання про людей похилого віку - ви теж колись пенсіонером станете і держава вам забезпечить гідну старість за 6000 р на місяць. За будь-який додатковий дохід потрібен - якщо ви її (квартиру) купите наприклад своїм батькам - порахуйте скільки проблем закриється відразу - квартира і так вам залишається це раз, старим збільшенням до пенсії це два і найголовніше - вони справою зайняті. А найголовніше навіть не це-вони пишатися будуть вами!!! Вони молодці хоч навчилися не довіряти банкам-ну скільки ж можна з людей знущатися- 700000руб застраховані в банках-а інше? Хто знову ці гроші отримав - а люди їх копять, складають. це взагалі схоже на ментів у засідці. Із банками краще не зв'язуватися. А куди вкластися звичайній людині якщо їй наприклад у спадок мільйона три впало? А житло- воно було, є, і буде поки що єдиною надійною та стабільною умовою збереження грошей. Притиснула життя - можна продати завжди, а так спокійно здавай в оренду - нехай не мільйони, але на життя вистачатиме. Я говорю про більшість. Так, банки прибуток отримують - а ви коли-небудь позичали на 20 років? Тут живеш і не знаєш, що завтра за вікном стукне.

І через 10-20 років при покупці ~5млн кв буде заплачено 11-17млн. Т.о. "розумний іпотекар" "багатів" на 12млн в мінус. Натомість із хатою.
Наталю, вистачить людям мізки пудрити. Цирк поїхав.

хто таке марення пише не ясно
купив житло, воно є. а винаймав 30 років житло, віддав купу грошей і в тебе ні чого немає.
не говорячи про вартість, якщо купувати котлован. купив 3 лимони, збудували, став 4

зараз таких приростів немає, максимум 30% (я про новобудови)

Нічого страшного. Тільки треба вибрати забудовника, щоби не прогоріти і все ОК.

Ну так 30% від 3х це десь 4 і виходить...

А хто ж пропонує винаймати 30 років житло? Про це і мова - в Росії для себе багато хто вважає розумніше купити, а для здачі в оренду - велике питання.
Але як вам такий кульбіт: одна людина в 1996 році купила в Москві хорошу двокімнатну за 70 000 доларів, а інша не поспішала, грошей копила, знімала і влітку 1998 року за 70 000 купила собі 2 таких квартири:)

Але як вам такий кульбіт: одна людина в 1996 році купила в Москві хорошу двокімнатну за 70 000 доларів, а інша не поспішала, грошей копила, знімала і влітку 1998 року за 70 000 купила собі 2 таких квартири:)------
Ніяк. В умовах Вашого завдання немає даних про здатність фігурантів до економічного прогнозування:)

А потім вже дуже добре він повинен працювати і накопичувати - адже ще знімав (викидав на вітер) квартиру.

"Ніяк. В умовах Вашого завдання немає даних про здатність фігурантів до економічного прогнозування:)"
Абсолютно точно! Про їхні можливості ніяких даних, але є дані про здатність економіки повертатися до людини різними сторонами і несподівано (або повільно) змінювати ціни на нерухомість

"А потім дуже добре він повинен працювати і накопичувати - адже ще знімав (викидав на вітер) квартиру.. Потім сама коробка - це дуже мало, в неї ще вкласти мало не ті ж 70000 треба, щоб був обжитий будинок.
Заробляв він швидко і граючи, як багато хто в ті роки. Над грошима не трясся, але йшов упевнено у плюс. У потрібний момент виявився з валютною готівкою і йому пощастило)) Знімав хорошу квартиру всього-то доларів за 300 (у той час це було нормально) якраз навпроти свого офісу. І купив на вторинному ринку дві квартири, а не коробку. Загалом, непогано вирулив:)

У 90-ті і не таке було))) але кожному своє.
Я б сказав, що вкладення треба диверсифікувати. А то не дай бог знову все почнеться як у 90-ті!

Олена, підтягувати аналітику під фактор везіння - заняття невдячне, ніхто не заперечує того факту, що вершки знімають люди, які опинилися у потрібний час у потрібному місці. Чому вони там опинилися, – питання окреме. Мене ж, у разі, не цілком влаштовує дещо директивний характер статті. Розрахувати інвест. привабливість у цій темі - не біном
Ньютона, але питання, як зберегти єдині, порівняно невеликі заощадження простому обивателю, залишилося за кадром. Можливо, це тема наступної статті. Я б ознайомилася)

Користувач957801, навряд чи можна зберігати директивність, коли наші експерти, коментарі яких наведені у статті, дотримуються протилежних точок зору. Але все одно дякую, врахую. Завдання стояло скромне - якщо закордонні аналітики кажуть "ні, не вигідно", то що ми? і що думають наші експерти? Щоб спробувати дати відповідь, як таки зберегти (і примножити?) нажите непосильною працею, то тут треба копати довго, ґрунтовно та серйозно. Прийде спробувати, якби Ви не проти ознайомитися:)

Дякую, Олено! Серйозність та ґрунтовність завжди в ціні!
Напевно, охопити абсолютно всі фактори неможливо, але, як гриться, не математекою єдиною... Чекатимемо нових цікавих матеріалів. Успіхів!

Так 30% ви якраз і переплатите за три роки поки будинок будується, і це якщо вчасно збудують. ті ж 30% за ці три роки ви можете отримати в ОФЗ і купити вже на вторинному ринку нічим не ризикуючи, а якщо збираєтеся іпотеку брати, то за рахунок відсотків ще й більше зекономите.

Якщо реально, то вигідніше купувати двокімнатну квартиру в Москві і здавати кімнату - жити самому і соотв. витрати "все включено" і мешканець на очах, але це треба адекватного "уживаного" мешканця. а це - рідкість.

А Молдова з чого стала інвестиційно привабливою для орендарів, хто там у чергу варто орендувати житло?

Йдеться про співвідношення P/R, сприятливому для купівлі нерухомості - тобто, вона там відносно дешева, має перспективи для зростання та окупності при здачі в оренду (не дивлячись на те, що черг з орендарів там немає)

Так, таке відчуття, що стаття рекомендована! Комусь знадобилося, щоб тепер кровно зароблені в банки несли)))) Але сіль у ній у будь-якому разі є! Співвідношення P/R приблизно таке, як вони описують (я можу сказати про СПб), ми просто не правильно рахуємо термін окупності, у нас ці цифри свого роду ідеальні. А якщо у витрати на квартиру внести податки (які, до речі, з 2015 року підвищать на додаткове нерухоме майно), "амортизаційні витрати" або ремонт квартири (не завжди трапляються наймачі, які хочуть утримувати орендоване майно в хорошому стані) і т.п. зростання тарифів на послуги на експлуатацію житлових будинків ТВЖ я взагалі не говорю! То справді виходить "бульйон з-під яєць". Сама у своїй професії зіткнулася з чим: клієнт купуючи 1 кімнатну квартиру за іпотекою у спальному районі міста, змушений платити щомісячні платежі за іпотекою значно вищою, ніж вартість місячної оренди квартири, різниця сягає 30-50%!!! Це ж грабіж! Тому, як і раніше, вважаю, що для інвестицій краще вкладати гроші в комерційну нерухомість.

Звичайно ви праві! Але ліквідна комерційна нерухомість коштує набагато дорожче 1-2 кімнатної квартири. Звертаю Вашу увагу – ліквідна – тобто. завжди швидко знайдете нового орендаря та швидко продасте, якщо знадобиться. У нас у Ростові-на-Дону ліквідна маленька ком. нерухомість у великому дефіциті

А чим вам агенти насолили, швидко здам вище житло, ще й вам премія від мене 10% від комісії.

За співпраці з грамотним агентом, простою не буде гарантую, так само береться застава у розмірі місячної плати, якщо мешканці з'їжджають не попередили, за місяць застава не повертається. Якщо зіпсоване майно віднімається із застави. За грамотного агента все прибутково. 89522030919

Бідолаги, при розрахунку річного виторгу враховуйте простої (коли немає орендаря і коли під час ремонту).
Також враховуйте витрати особистого часу на пошук мешканців, канитель з ними, на контроль та щомісячне отримання грошей з них та сплати комуналки, а також втрати та витрати часу на експлуатацію та утримання об'єкта:
- ПДФО 13%
- ремонт поточний та ремонт капітальний, в т.ч. заміна та ремонт меблів та побутової техніки
- послуги ЖКГ
- Витрати на виселення недбайливих мешканців
- податок на нерухомість (який з наступного або з 2016 року збільшиться У РАЗИ)
- можливі збитки від затоплення сусідів, які мешкають унизу
- можливі збитки у зв'язку з раптовим від'їздом мешканців, які прострочили платіж та тягли з оплатою, не заплативши за воду та світло

В останні 3 роки ціни на оренду не зростають через масовий догляд орендарів в іпотеку, нормальних мешканців все важче знайти і довше пошук, а перераховані витрати на утримання нерухомості збільшуються щорічно.
Якщо покопатися, можна привести ще явні і неявні витрати.
І як інвестиційний проект придбання квартири для здачі однокімнатної квартири наприклад в Красноярську, стане непривабливою інвестицією з внутрішньою нормою прибутковості IRR = від 3 до 4% річних і простим терміном окупності близько 30 років, а дисконтованого терміну окупності немає - він відсутній!
Висновок: вартість нерухомості завищена, економічно доцільніше жити в оренді!
Купівля з іпотеки та здавання в оренду - це повна несусвітня дурість російського народу!

Аппер-міддл не полізе в іпотеку, щоб здавати потім у найм. Ці хлопці чудово справляються з розрахунками і без експертів, які звикли оперувати "середньою температурою лікарні". Питання в іншому: як якщо не примножити, то хоча б зберегти заощадження, еквівалентні 1-2-кімнатній економ-квартирі. Спроба переорієнтувати населення країни, де житло досі є надцінністю, на довіру банкам - не менш несусвітня дурість, ніж купівля в найм.
Так, і щодо "масового догляду орендарів в іпотеку" твердження сумнівне. Мотивація для найму варіативна, а ця "маса" наймачів занадто неоднорідна, щоб робити такі узагальнення.

"Купівля за іпотекою і здавання в оренду - це повна несусвітня дурість російського народу"
Я дивлюся, у "великих економістів" грошей кури не клюють. Мені, наприклад, щоб купити трикімнатну квартиру, довелося спочатку купити в іпотеку "готель", здавати її, через 4 роки взяти невеликий кредит на "невідкладні потреби" погасити іпотеку, продати "готель", погасити кредит, взяти знову іпотеку, вже на 3 -Хкімнатну (відразу доходу не вистачало на платежі). Після ремонту та переїзду продав свою 2-кімнатну та частково погасив іпотеку. Остаточно погасив іпотеку лише за рік. Без усіх цих рухів тіла я б не накопичив на доплату з 2-х до 3-хкімнатної.

Час ламати стереотипи. Наприклад, що нерухомість – найкраще вкладення. Надійне так (навряд чи сильно впаде). Але не завжди таке вигідне.

Приклад із особистого досвіду. Півроку тому продали троячку у Москві. Гроші поки що в основному розклали за банківськими вкладами. Самі зняли нову та більш простору трішку (річна вартість оренди 4,7% від її ринкової вартості). Вклади, за якими розкладено гроші, приносять не менше ніж 13-14% (з урахуванням щомісячної капіталізації). А деякі «креативні» варіанти на кшталт «лісеня» «Тінькова» - і зовсім 16,5-18% річних. Невелике зростання вартості нерухомості не перекриває цієї доходності. І, звичайно, вклади – припускають набагато більшу мобільність. Потрібні гроші, з'явився цікавий інвестиційний варіант – пішов та зняв. І так, кілька зустрічей з АСВ у нас цього року вже було, по всіх банкрутах, що збанкрутували, нам все виплатили протягом двох тижнів з моменту відкликання ліцензії.

Отже, настав час перестати мислити стереотипами.

Час ламати стереотипи. Наприклад, що нерухомість – найкраще вкладення. Надійне так (навряд чи сильно впаде). Але не завжди таке вигідне. -----

Чому б не врахувати той факт, що для когось "кращість" - саме в довгостроковій надійності, а не в негайній вигоді? :) Про стереотипи звучить здорово, але тема заявлена набагато конкретніше)))

"Приклад з особистого досвіду. Півроку тому продали троячку в Москві. Гроші поки що в основному розклали за банківськими вкладами"
ну що, відбили бабусі? підозрюю, що ні і навряд чи зможете.

краще б доларів купили, 100% за рік. Ну та гаразд, краще в рублях ніж у квадратах

Ось ми тут з товаришем подумали і прийшли до наступного.
1. Нерухомість - єдиний засіб накопичення. Народ більше ні в що не вірить і вважає це найкращою інвестицією. а точніше єдиною.
2. Через надмірну централізацію влади, "бажання царя, столиці"-в МСк відбувається різка концентрація всіх ресурсів країни. І див. п.1
3. Приватна (!) Нерухомість - один з єдиних (якщо не єдиний) спосіб щось передати у спадок дітям з якоюсь гарантією, що не відберуть. Ані частка в бізнесі, ані фонди не гарантують розкуркулювання.
Якщо ж ми говоримо про Захід, то там купа можливостей витратити своє життя і гроші. тому й не ідеалізують вкладення нерухомість.

Ви повністю праві!

Божевільні, не разу не були на заході зате знають як там добре, ...на заході щоб вижити на працювати по 12 годин на день і вихідні теж, welcome

Нам впаяють такий податок на нерухомість скоро, що власники кількох об'єктів будуть віддавати кілька місячних зарплат, щоб заплатити річний податок!

Нічого особливо страшного в планах немає, якщо ви кажете про житлову нерухомість. Ось з комерційної там так, проблеми будуть серйозні з податками.

Я тут, розумієш, шукаю нерухомість, щоб купити в кредит і здавати. А тут на пошту надходить лист із заголовком "Не купуйте нерухомість, щоб її здавати". Не, ну нормально, так? І як накажете це тепер оцінити?

Більше цікавився комерційною нерухомістю, що йде як готовий орендний бізнес – щоб чистий прибуток після всіх витрат та податків покривав іпотечний платіж "із запасом". Не так просто знайти такі варіанти.

І ось цікаво стало: чи існує можливість (може бути через якісь схеми, щоб, наприклад, закласти перший внесок у ціну, чи ще якісь) взяти в кредит на фіз. особа нерухомість вартістю 10 – 600 млн. руб. під забезпечення виплат доходами від її оренди, показавши банку доходи продавця (а чи не свої), без поручителів, інших застав і першого внеску?

Ні, шановний! Сам так хочу, але банк не дасть великого кредиту без хорошого першого внеску, а далі варіанти є під дохід (офіційно-білий) від оренди. Не таку суму. Потрібно мати близького родича у керівництві банку)))

А купувати в іпотеку варто! Тільки порахуйте економіку.

Маячня, звичайно. Звичайно, і житло можуть відібрати у людини. Але убезпечити його від цього все ж таки простіше, ніж убезпечити себе від усіх перипетій перебудови. революцій, змін курсів. розпадів країни рідної та інших катаклізмів. Я добре пам'ятаю часи. коли прийшов Горбачов до влади. Потім почалася свистопляска з інфляцією, ціни просто збожеволіли. У деяких галузях і деяких виробництвах взагалі платили, потім видавали заборгованість по з/пл., коли ці гроші нічого коштували. І тільки той, у кого вистачило розуму купити бодай будинки в селі, в районному центрі, зможи якось зберегти свої гроші, заощадження всупереч павлівській реформі. Нехай не відразу, а через кілька років, але цю нерухомість все ж таки можна було продати за нормальною адекватною вартістю. А хто тримав у банку гроші, пам'ятаєте, що з ними трапилося? так що ця стаття чи провокація. або писав її зовсім некомпетентна людина.

Точно, ПРОВОКАЦІЯ! -))

Я здаю квартири в Московській та Тамбовській області більше 10 років і не бачу сенсу вкладати гроші крім як купівлі квартіт, тому що в нашій країні немає більш надійного вкладення. Банки лопаються-а хати як стояли так і стоятимуть, тим більше в плані оренди вони дуже потрібні. Негативний момент у тому, що будь-яку квартиру загадать. Це не залежить від того економ квартира чи елітка!!! Хтось не доплатить і поїде, прихопивши телевізор. Хтось годуватиме сніданками з оплати, не заплативши за 3 місяці просто зникне. Хтось заплатить за 2 місяці вперед може побитися з сусідом, розбити унітаз і нагадувати в шафу і розчинитися. Якщо ви здаєте елітку то Вас і в квартиру частіше ніж 1 раз на місяць не пустять.
Моя порада здавати економ квартири зі старими меблями (ліжко, телевізор, холодильник, ванна та плита обов'язкові), їх і здати простіше і якщо, наприклад, дитина розріс шпалери, то не шкода. І не здумайте здавати своїм добрим знайомим-їх потім не виженеш, а платитимуть мало. Поселіть одного таджика - житиме цілий аул! Платити вони платять справно, але проблеми з сусідами і візити дільничного точно забезпечені. Успіхів.

Для ПМЖ купили будинок у 98 році. за 14т.р.Ремонт так, між іншим, знімаючи житло, все одно треба ремонт робити, розгрібати бруд, з євроремонтом нам знімати не по кишені. У 2003 змінилися обставини, довелося продати будинок цей за 30 000р. чоловік переїхав в іншу обл, (я жила в Моск. про, у квартирі батьків) і купив будинок у селі у 2007 за 25т. нар. Міцний, але запущений, ціна ринкова. Я приїжджала на літо. Особливих грошових та трудових вкладень не робили. Жили на копійки, я тоді прибиральницею працювала, чоловік у селі символічну зарплату отримував. Дрібними сумами зробили придатний для проживання. Знову змінилися обставини. Продали цей будинок у 2014 році за 210 000р. І в якому банку нам зберегли б ці гроші та їхню купівельну спроможність? А у Підмосков'ї у нашому селищі такі квартири, як наша у 99 ще можна було купити за 10 000&. У 2009 році АН оцінили нашу квартиру на 2 000 000 руб. А у 2013 ми її продали за 3 000 000 р. Оцінили її дві контори незалежних АН. І в ремонт цієї квартири дрібними порціями я вклала 100 000 грн. І який би банк надав такі умови? . Зараз ми купили за 1000000р. будинок 3 кімнати з усіма зручностями, з ділянкою, з великою площею, теплий, вирішили деякі фінансові сімейні проблеми, завдяки вільним грошам. І селище в Підмосков'ї за умовами життя та інфраструктури поступається тому селище, де ми зараз живемо. Навіть у плані робочих місць краще. Тобто ми покращили свої житлові умови. Краще б віддала банку та винаймала житло?

Все у вас вийшло правильно та розумно. Останні 16 років квартири та будинки росли в ціні і ті, хто вкладав туди гроші, виграли. Ті, хто купив житло для себе чи своїх дітей та онуків – теж виграв. Але сьогодні ми перебуваємо в іншій точці. Ціни на житло дуже завищені, ресурс зростання вичерпано (якщо врахувати стан економіки). Якщо хтось хоча хоче влізти в борги і купити нерухомість зараз, щоб "було" і щоб дітям залишилося і т.д., то він, по-перше, не зможе витягти з неї хороший дохід, якщо здаватиме в оренду , а по-друге, він ризикує через 5-7 років стати свідком того, як довкола такі ж квартири коштуватимуть на 70-100% дешевше. Але не дорожче, певна! Якщо людина хоче бути спокійною, що не втратить усі свої гроші і залишиться з нерухомістю на довгі роки - чудово, але якщо вона хоче заробити грошей, то на сьогодні це далеко не найкраще вкладення.

У нашій країні нерухомість завжди була завищена, крім глухої глибинки. Згоден з Вами тільки в тому, що новобудов все більше і більше, і до насичення ринку вже недалеко. Однак у РФ сформувався попит житло, т.к. СРСР не забезпечив гідним житлом усіх громадян. Навіть не встигли відселити всіх, хто потребує комуналок і бараків. У великих містах попит на житло збережеться. Ще потрібно додати про приріст населення та молодих сімей з 2-3 дітьми, які теж потребують покращення жил. умов.

Я тут, чи розумієш, шукаю нерухомість, щоб купити в кредит і здавати--""" Денис, ви дуже розумний, звичайно. Але повірте - там все схоплено. У мене є знайомі, які теж додумали до такого варіанту. Прогоріли всі , рідкісним щасливчикам вдалося вийти по нулях, решта з мінусом.У апарата тисяча способів чесного відібрання грошей у населення.Досвід показує, що без волохатої лапи з подібної витівки нічого не виходить.Може, у вас вийде.Я бажаю вам удачі.Ну а на всякий випадок: А працювати ви не пробували?.. Деякі саме в такий спосіб заробляють.

Олена, дякую за комплімент. Дивовижні речі Ви розповідаєте, навіть стало цікаво. Наприклад, де "там" - схоплено, і що - "все"? На яких умовах купувалась нерухомість, що опинилися з мінусом? Це що ж там за "апарат" такий, який заважає чесним людям справно платити податки та платежі для банку з прибутку від здавання площ (що знаходяться у заставі у банку), розпорядниками яких вони люб'язно погодилися стати?

Щодо успіху. Вважаю прийнятним ось що: "Хай не відходить ця книга закону від уст твоїх; але повчайся в ній день і ніч, щоб точно виконувати все, що в ній написано: тоді ти будеш успішний у шляхах твоїх і будеш чинити розсудливо." (Біблія, Ісус Навина 1:8). А "удача" - це щось примарне, незрозуміле. Зробив справу як слід – отримав результат. А від "удачі" - ніякого толку (перевірено).

Щодо роботи краще за мене не питати - інакше я Вам тут поему напишу. У двох словах - не той масштаб (необхідних сум просто "працювати" - треба 100 років без витрат на харчування, а своя справа - інша справа, і (чомусь) цікавіше). Від праці нікуди не подітися все одно (та він і в орендній справі присутній) - це обов'язково.

Реальна ситуація у Воронежі:

на вторинному ринку 1к.квартира (38 м) "сталінка" без ліфта, з простеньким але свіжим ремонтом, в районі близький до центру коштує 2,2-2,4 млн.р. Здавати таку квартиру можна приблизно за 12 УРАХУВАННЯМ + комуналка. Максимально можливий дохід на рік від здачі в оренду складе 144 тис.р. А депозит у банку при ставці 10% річних із 2,2 млн.р. отримуємо гарантований прибуток 220 тис.р. Останні 4 роки у "вторинки" зростання вартості 3-6% на рік. Так що здавати на тривалий термін замрочно і не вигідно, хіба що подобово, але це вже бізнес!

Хто боїться дискваліфікації банків, можна розкидати 2,2 млн. грн. у 3-4 банки (не більше 630 тис.р. в один банк). Для тих хто чекає економічної катастрофи, що можливо при падінні ціни на нафту або війні, то за таких умов, нерухомість так само знеціниться, ось на цей випадок, краще максимально закредитуватися іпотекою на тривалий термін, втім більша частина населення і так у кредитах!! !

Ситуація у Воронезькій області:
Вже третій рік продаю скромний та гарний будиночок 100 м.кв. з ділянкою 10 с та зручностями, в районному центрі за 2,5 млн.р., продавати дешевше немає сенсу. Якщо ви не будівельник, самому збудувати дорожче. Інший варіант, 1 кімнатна квартира (32 м.кв.) коштує до 0,8 - 1 млн.р., а зняти її 3,5 т.р. + комуналка. Так що в провінціях здавати однозначно не вигідно, зате дуже вигідно знімати за такої ціни!

Дуже добре знаю, що таке "продавати" чи "купувати" "хорошенькі будиночки". Один конкретний будиночок – це не показник. Люди платять за місце, за сусідів. Сама у пошуках житла переглянула десятки будиночків. Він, може, й коштує цих грошей, але шукаєш саме зручне, вдале місце. Буває, що дорогий будинок роками не продається і за півціни, а більш простий і дешевий за свою реальну вартість йде в літ, навіть без оголошень, просто місцеві беруть, і тільки тому, що розташований за двісті метрів далі, але на гірці, більш тінистому місці, на більш чистій та спокійній вулиці. А оренда квартири в райцентрі - проблема, мало пропозицій і маленький вибір. А то й взагалі немає квартир на здачу. Та й здають тимчасово, будь-якої миті попросять з'їхати. А ремонт, як правило, все одно там доводиться робити орендарю.

писані умови банківських вкладів дуже привабливі. Але якби так. Мій батько мав гроші на дві двійки у Підмосков'ї. Але тримав у банку. Дефолт, пропало все, потім почав працювати на двох роботах, копив знову - знову дефолт, рубль звалився. Знову по нулях. Потім випросив гроші у мого брата вже у валюті, зберігав у самому надійному банку під пристойні відсотки. Чотири роки все добре, потім банк збанкрутував. Абияк отримав свої, але без відсотків обіцяних. Тобто прибутки – нуль. тепер знову копить, на старість, відраховує з пенсії копійки до банку. Запитую. чому не зберігає вдома? відповідь: "а щоб не вкрали". Ну не знаю. Однак я не прихильниця сто разів наступати на ті ж самі граблі. Говорити та обіцяти у нас уміють усі. Але де гарантії? У батька тепер вся надія на нас, тому що ми-то в нерухомість все ж таки вкладали, хоч житло якесь є. А якби він хоча б у покращення нашого житла вкладав, то йому самому зручніше на старості років було б з нами жити. Ну, хоч би мансарду обладнали. І ринкова ціна будинку все ж таки була б вищою. А так гроші просто невідомо комусь віддав. Ну, несіть у банки. Їм гроші потрібніші, мабуть. ніж вам та вашим дітям.

Може назва статті некоректна?... Таке затяте обговорення.
Адже розрахунок простий: беру в кредит на 60 місяців кімнату за 1500 УРАХУВАННЯМ, здаю за 10 УРАХУВАННЯМ, для виплати кредиту щомісяця доплачую 15 УРАХУВАННЯМ. Разом через 5 років: витрати 200 УРАХУВАННЯМ. (Перший. Внесок) +900 УРАХУВАННЯМ (виплати з собств.засобів). Кімната після 5 років моя, продаю її, наприклад, за тією ж ціною 1500 УРАХУВАННЯМ. Прибуток дорівнює 400 УРАХУВАННЯМ. Додавши до прибутку накопичений за 5 років капітал з'являється можливість купити в іпотеку квартиру.
У чому тут груба помилка?
Якось хіба можна, не знаючи фінансових азбук, по-іншому вкласти 200 УРАХУВАННЯМ, вкладаючи потім щомісяця по 15 УРАХУВАННЯМ. (а не одноразовим платежем 900 УРАХУВАННЯМ) отримати через 5 років 1500 УРАХУВАННЯМ.

Погляньмо, що про це пише Роберт Кійосакі - відомий інвестор та підприємець.

Золоте Правило:

Щомісячні платежі за кредитом на купівлю нерухомості для здачі в оренду не повинні перевищувати суми щомісячної плати за її оренду!

Роберт Кійосакі заявляє, що при постійному дотриманні цього правила ваша дохідність вкладень у нерухомість для здавання в оренду нескінченна. Берете іпотеку, купуєте квартиру, здаєте її в оренду та орендну плату використовуєте для погашення кредиту, а різницю забираєте собі.

Невже незрозуміло, що є поняття "термін окупності" і після того, як орендодавці сплатять витрати, прибутковість з кожним роком збільшується саме в геомертичній прогресії.

Олег, на мою думку, у Ваших розрахунках помилка. Якщо користуватися іпотечним калькулятором і поставити туди: ціна кімнати 1,5 млн. руб., Перший внесок 200 тис., 12,5% (стандартний варіант), то вийде, що переплата банку за весь термін складе 454 839 руб. (тобто за 5 років Ви заплатите 200 тис. перший внесок + 1,3 млн. залишок вартості кімнати + 454839 руб. банку = 1954839). Це Ваші витрати (не будемо сюди приплюсовувати витрати на купівлю кімнати, які падають на покупця, податок на майно, господарські витрати на кімнату (ремонт, купівля меблів для здачі в оренду), а також комунальні платежі, які Ви, скажімо, повісите на орендаря ). Тепер Ваші доходи: 10 тис. на міс. оренда - за 5 років 600 тис. Віднімаємо із загальних витрат 1954839 дохід 600000 = 1354839 руб., Тобто сума, за яку в сухому залишку Ви отримуєте кімнату через 5 років. Якщо Ви її, за Вашими розрахунками, знову продаєте за 1500000 руб., то отримаєте виграш (дохід) 1500000 мінус 1354839 (за які кімната обійшлася за 5 років) = 145161 рубль

А тепер візьмемо калькулятор Ощадбанку та з'ясуємо, що якби ми поклали б 200 000 руб. на 5 років (3 роки, потім ще на 2) з капіталізацією відсотків і щомісячним поповненням на 15 000 руб., Ви отримали б дохід 255 200 руб., Тобто приблизно на 110 000 руб. більше, ніж у грандіозній операції із кімнатою. І ще не факт, що Ваш мешканець житиме в кімнаті всі 5 років і справно платитиме, і що він не приведе кімнату в такий стан, що перед продажем невеликий ремонт затіяти доведеться))

І, до речі, добре сказав Роберт Кіосакі! Спробуйте навести приклад квартири, за якою іпотечні платежі були б нижчими від орендних ставок.

"Так що в провінціях здавати однозначно не вигідно, зате дуже вигідно знімати за такої ціни!" -Ну і кому це треба? нікому не треба.

І хто знав у серпні, коли починалося це обговорення, що станеться з курсом рубля зараз? І хто знав і хто знає, що буде далі? Хто встиг прикупити нерухомість до того, зараз спокійніше почувається. Нерухомість як стояла, так і вартує. А з курсами взагалі непередбачувана ситуація. Адже іпотеку зараз в рублях оформляють. Інфляція буде, ціни зростуть, зарплати підтягнуть. Так уже було неодноразово. Реальна ціна квартири, звичайно, знизиться. Для тих, хто встиг. То в чому був сенс статті? щоб вчасно відмовити покупців від можливості встигнути придбати житло за рублі, поки їх курс так різко не впав? Теж мені, аналітики-фахівці. Просто пальцем у небо. Правильно кажуть: послухай пораду фінансиста та зроби навпаки – не прогадаєш.

Людина залишилася з житлом, тобто з реальним товаром, а не з віртуальним електронним рахунком, який можуть видати чи ні. Сьогодні видають. Бувай. ми пам'ятаємо, як раптом усі ці накопичення обнулилися, а житло нікуди не поділося. річ у тому, що заднім розумом усі міцні. Але ви дасте гарантію, що щось подібне до павлівської реформи не повториться в найближчі 10 років? Хто в Україні чекав на інфляцію ТАКОЙ? А скільки заарештованих рахунків, що зберігалися за кордоном? У валюті саме. Так із цими рахунками роблять все, що хочуть. та просто знімають із картки, потім не завжди вдається відновити навіть судом. Житло відібрати найважче. Окупиться-не окупиться, зате воно є. І хоч якийсь постійний дохід даватиме.

Чому в мінусі? Купівля квартири в серпні 2014 і здавання її-якраз плюс!

хто знав, той прикупив баксів, і почував себе набагато краще за тих хто набрав іпотек під 15%. Бо замість одиначки міг купити трішку, а інфляція на ціни на неруху зовсім не вплинула

що буде з грошима цієї осені, на початку 2016 року, до кінця 2016 року? Прогнози суперечливі. Відсоток вкладів не покриває інфляцію. У політиці повна невідомість. Що буде з ціною на нафту ніхто не може сказати. долар знеціниться, це питання часу. Та взагалі (не дай боже) третя світова. долар кажуть, що перед його обваленням його за біржовою логікою, спочатку повинні добре дуже підняти, після чого відразу різко опустити. Щоб успішно інвестувати у валюту, папери цінні, потрібно уважно стежити за всіма процесами в політиці та економіці. добре розумітися. для цього потрібно займатися цим професійно, працювати у цій галузі. Чи є тут такі? Тільки тоді є сенс маніпулювати з валютою, вкладами, відсотками. професійні ділки і мешкають саме за рахунок таких. як ми, менш обізнані в цих речах. За рахунок наших внесків, переграючи нас. Сили не рівні однаково. Тож гроші – не товар. Це віртуальний символ, що сам по собі не має ніякої цінності, крім обклеювання стін, та й то вже не має. А нерухомість – це реальний товар, необхідний людині. За зникнення грошей залишається натуральний обмін товарами. При зникненні товарів гроші втратить сенс. , як трапляється при катаклізмах, війнах, всяких потрясіннях. Ми були вже цьому свідками.

Олег Майський, 02 грудня 2014, 22:28

Вирішіть коротке питання з приводу цієї статті з приводу того, що невигідно купувати нерухомість, щоб здавати. Адже розрахунок простий: беру в кредит на 60 місяців кімнату за 1500 УРАХУВАННЯМ, здаю за 10 УРАХУВАННЯМ, для виплати кредиту щомісяця доплачую 15 УРАХУВАННЯМ. Разом через 5 років: витрати 200 УРАХУВАННЯМ. (Перший. Внесок) +900 УРАХУВАННЯМ (виплати з собств.засобів). Кімната після 5 років моя, продаю її, наприклад, за тією ж ціною 1500 УРАХУВАННЯМ. Прибуток дорівнює 400 УРАХУВАННЯМ. Додавши до прибутку накопичений за 5 років капітал з'являється можливість купити в іпотеку квартиру.
У чому тут груба помилка?
Якось хіба можна, не знаючи фінансових азбук, по-іншому вкласти 200 УРАХУВАННЯМ, вкладаючи потім щомісяця по 15 УРАХУВАННЯМ. (а не одноразовим платежем 900 УРАХУВАННЯМ) отримати через 5 років 1500 УРАХУВАННЯМ.
Це де ж, у якому місті можна кімнату здавати за 10000 р? Хіба що у Москві? Але там немає кімнат по 900000р, я впевнена. Купити кімнату за 900000 р реально в Чебоксарах, але і здаватимеш за 5-6 тис руб.

Цікава дискусія. Банківський депозит дійсно прибутковіший, якщо порахувати на калькуляторі. Але, якщо жити на відсотки, а тіло депозиту не чіпати, то інфляція зі 100% гарантією знищить весь депозит. подешевшають, може подорожчає, але ніколи не перетворитися на пшик. Буде інфляція, квартира дорожчатиме, сильно, слабо, але дорожчатиме.

Дорожжувати? Так чому ж навіть московська нерухомість у нинішню кризу майже вдвічі подешевшала (якщо в доларах)? А вже вторинка в містах-немільйонниках і з великим дисконтом ніяк не продається... А якщо гроші терміново знадобляться, квартиру доведеться продавати в півціни, а значить, це теж пшик((І не всі квартири ліквідні і дорожчають, а в цю кризу взагалі долар виявився найкращим вкладенням, ніж квадратні метри, які навряд чи повернуть свою вартість... І не завжди можна вигідно здати: можливі простої, орендарі можуть не платити, а ремонти, кварплати пожежі та інші витрати, хіба не здешевлюють квартиру?Якщо перше житло, для себе купувати, це ще зрозуміло, а ось як інвестиція - нерухомість - актив не однозначний.