Документи для найму житла. Що перевірити, перш ніж винайняти квартиру: від оголошення до тонкощів договору. Документи у орендаря

Початкова і постійна вимога для того, щоб здати квартиру в оренду - необхідність укласти договір. Укладання такої угоди забезпечить спокій обом сторонам. Давайте ж детально розглянемо, які документи потрібні для оренди квартири та подальшого укладання домовленості.

Які документи слід перевіряти при оренді квартири?

Свідоцтво, що підтверджує особу орендодавця, а також його паспорт

Документи, що засвідчують декларація про житлоплощу. Насамперед, до них відносять договір купівлі-продажу, інакше називається як договір відділення нерухомого майна з користю убік власника квартири

Оригінал акта-передачі нерухомого майна, що свідчить про виконану державну реєстрацію

Чеки, які підтверджують оплату та відсутність боргів за комунальні послуги та ЖКГ

Наявність угоди у письмовій формі або особиста присутність усіх зареєстрованих членів сім'ї у орендованій квартирі

Якщо орендодавець з будь-яких причин не може бути присутнім під час укладання та підписання договору, уповноважений від нього представник зобов'язаний вам показати довіреність із зазначенням про передачу повноважень. Головним елементом у цій довіреності є пряма вказівка, що ця людина може підписати угоду з наступним стягненням орендної плати та іншим.

Якщо власник житлоплощі не досяг 18 років, то довірена особа повинна подати документи про опікунство з органів піклування. Таку документацію можна отримати у місцевому самоврядуванні.

Які документи слід дивитися при оренді квартири?

З документацією від квартиронаймача трохи легше. Орендар зобов'язаний пред'явити документи на підтвердження особи, тобто паспорт і всі копії паспортів осіб, які мають намір тимчасово проживати на даній квартирі.

Особливості підписання договору

Відповідно до вимог законодавства для здавання житла в оренду іншим фізичним особам необхідно оформити договір найму. Єдиний виняток, якщо господар квартири – юридична особа, то укладається договір оренди. До того ж, житлова площа може використовуватися юридичною особою як орендоване приміщення для громадян.

Інструкція

Додатковий дохід у вигляді платежів за здану ніколи не буває зайвим. Багато власників об'єктів нерухомості схильні не укладати договір оренди, щоб уникнути сплати податку на доходи фізичних осіб. Ця практика може бути прийнятна тільки з орендарем, який є вашим добрим знайомим, ну на крайній випадок знайомим ваших знайомих. Зі сторонньою людиною така співпраця може дорого обійтися.

Договір оренди не лише гарантує вам своєчасну оплату та збереження переданого майна, але й є підставою звернутися до суду, якщо у процесі орендних відносин між сторонами виникне суперечка. Договір дозволяє сторонам закріпити їхні права та обов'язки, що дисциплінує як власника квартири, так і її орендаря. Як правило, якщо квартира здається на тривалий період, то в процесі орендних відносин може виникнути безліч розбіжностей про те, хто має оплачувати ремонтні роботи в квартирі, на кого лягають витрати на комунальні платежі, хто має відшкодовувати збитки, завдані третім особам.

Здати або винайняти квартиру можна як самостійно, так і через агентство нерухомості. Якщо угода супроводжується спеціалістом з нерухомості, то власнику квартири та орендарю необхідно підписати вже підготовлений договір оренди. Як правило, участь ріелтора обходитиметься сторонам договору мінімум у вартість місячної орендної плати. У принципі можна уникнути витрат на ріелтора, але для цього потрібно мати мінімальне уявлення про склад пакету документів для угоди, пов'язаної з орендою нерухомості.

Договір оренди має возмездный характер, тобто. власник квартири передає право користування, а орендар за певну договором ціну, отримує у тимчасове володіння та користування об'єкт нерухомості. Договір оренди укладається у письмовій формі та підлягає обов'язковій державній реєстрації, якщо термін договору перевищує один рік. Якщо квартира здається, а представником за довіреністю, то довіреність повинна бути нотаріально завірена і містити в собі повноваження повіреного та характеристики об'єкта нерухомості, що передається в оренду. Також зазначається інформація про право повіреного отримувати орендні платежі.

Для укладання договору оренди власник квартири (орендодавець) повинен подати: документ, що засвідчує особу, що підтверджує право власності документи, правовстановлюючі документи (на підставі чого орендодавець набув права власності) – договір купівлі-продажу, документи про приватизацію, свідоцтво про набуття спадщини тощо. д., а також правопідтверджуючий документ - свідоцтво про право власності. Якщо квартира є спільною власністю подружжя, то, щоб уникнути спірних ситуацій у майбутньому, можна попросити згоду другого подружжя на передачу квартири в оренду (можна оформлене у простій письмовій формі). Від орендаря потрібен лише документ, що засвідчує особу.

Додаткова нерухомість у власності завжди означає можливість додаткового прибутку. Одним із найкращих варіантів є наявність вільної житлової квартири. Щоб максимально уникнути будь-яких ризиків, важливо знати, як здати квартиру в оренду чи наймання правильно: на що варто звернути увагу при виборі наймачів, які можуть бути обмеження, як з юридичного погляду безпечніше зафіксувати домовленість.

Хто має право здавати квартиру

Правом розпоряджатися нерухомістю на власний розсуд, у тому числі надавати у тимчасове користування третім особам, може лише власник цієї нерухомості. Цей факт має бути підтверджений відповідним документом: договором купівлі-продажу, свідоцтвом про реєстрацію, кадастровим паспортом.

Також має значення хто прописаний у квартирі, яку передбачається здавати, і чи є інші власники. Якщо право власності є в кількох осіб, то або в договорі повинні брати участь усі власники, або необхідно оформити та нотаріально завірити довіреність на укладання угод на одну особу.

У разі наявності зареєстрованих мешканців у квартирі, потрібна письмова згода кожного. А якщо серед прописаних є неповнолітні діти, згоду мають дати органи опіки. Не можна обійтися без згоди решти мешканців комунальної квартири, де у власності одна або кілька кімнат, оскільки є зони загального користування: ванна, кухня та туалет. Обов'язково потрібно завірити документи у нотаріуса, інакше заявку на реєстрацію договору оренди буде відхилено.

Надання житла за місцем роботи не дає права власності. Такі квартири належать до муніципалітету, тому здавати їх в оренду незаконно. Наявність родинних зв'язків із власником квартири теж не дає підстав для розпорядження його майном, якщо немає правильно оформленої довіреності.

Де і як шукати квартирантів

Вирішивши здавати житлоплощу в оренду, варто визначитися з тим, на який термін передбачається проживання наймачів, скільки часу планується витрачати на пошук мешканців і як забезпечити контроль користування майном. Можливі варіанти: на тривалий термін як постійне місце проживання, на дні або тижні для відрядження та туристів, на години та добу. Останні два варіанти можуть бути повноцінним бізнесом, що вимагає чимало вкладень сил і часу, але здатним приносити солідний дохід.

Для пошуку довгострокових клієнтів є сенс звернутися до родичів та знайомих, це може позитивно зашкодити благонадійності претендентів. Інший відносно безпечний спосіб – вдатися до допомоги перевірених ріелтерських агенцій, які зацікавлені в регулярній співпраці, тому намагаються пропонувати безпроблемних кандидатів. Крім того, ріелтор бере на себе оформлення документів, але за послуги бере плату.

Самостійно шукати орендарів можна через сайти з оголошеннями, друковані видання, рядок, що біжить на телеканалах, і розклеювання листівок. Якщо у планах подобова оренда, доцільно організувати окрему сторінку чи групу у соцмережах. Здавати квартиру в оренду без посередників вигідніше, але клопітніше.

Важливо не тільки знайти аудиторію, якій може бути цікава пропозиція, але й оцінити, наскільки благонадійний потенційний квартиронаймач. Для цього не потрібно соромитися ставити питання про сімейний стан, факт працевлаштування, наявність шкідливих звичок та присутність домашніх вихованців. Також ефективно використовувати загальнодоступні інформаційні сайти, наприклад, ФМС або офіційний сайт федеральних приставів. Тут можна дізнатися, чи дійсний паспорт, чи є арешти та стягнення за борги тощо.

Як правило, найбільшу перевагу віддають сімейним парам, зважаючи на передбачувану стабільність, мінімальні ризики проблем із сусідами та відносного спокою за збереження майна.

У будь-якому випадку розумно заздалегідь застрахувати нерухомість, призначену для здачі в оренду, а домовленість з квартиронаймачами підкріпити офіційно зареєстрованим договором.

На що звертають увагу при виборі орендованої квартири

Знімні квартири навряд чи перестануть бути затребуваними, і все ж таки не будь-яку з них легко і швидко здати в оренду. Так однокімнатні та двокімнатні квартири популярніші серед орендарів.

Іншими важливими параметрами житла є:

• Місце розташування. Якщо квартира спочатку купується з метою отримувати дохід від оренди, необхідно врахувати близькість до зупинок, метро, ​​магазинів, дитячих садків. Залежно від того, який контингент краще, можна орієнтувати на розташування недалеко від ВНЗ, бізнес-центрів або, навпаки, у спальних районах.
• Технічний стан. Привабливіша квартира зі свіжим, нехай і не дорогим, ремонтом. Обов'язковою є справна робота сантехніки, водопроводу та електрики. Нові вікна та двері теж сприяють швидшому пошуку і дозволяють не занижувати вартість орендної плати.
• Комфортність. Бажано разом із житлоплощею надавати необхідний мінімум меблів та побутової техніки в робочому стані та у прийнятному зовнішньому вигляді.
• Додатковими плюсами є просторе паркування, дитячий майданчик, зручні під'їзд та ліфт.

Ризики власника за відсутності дійсного договору

Більшість власників житлової нерухомості не прагне офіційно здавати свої квартири, пояснюючи це небажанням сплачувати податки з отриманого прибутку. Але, не маючи жодного юридично оформленого підтвердження угоди, власник абсолютно не захищений від протиправних дій квартиронаймачів, їхньої безвідповідальності та недбалості.

Відсутність договору створює ризики:

• Не одержувати своєчасно плату за проживання.
• Зазнати матеріальних збитків внаслідок псування чи розкрадання майна (оздоблення, предметів меблів, техніки) та не мати можливості стягнути компенсацію.
• Зіткнутися з шахраями, які передають квартиру третім особам з метою отримання особистої вигоди завдяки обману.
• Під виглядом одного квартиронаймача отримати бригаду мешканців близького зарубіжжя.
• Стати жертвою незаконного використання орендованого житла для організації місця надання інтимних та інших послуг, як наслідок бути мимовільним учасником провадження з правоохоронними органами.
• Проблеми із сусідами через неповажне ставлення орендарів, які нехтують правами інших мешканців будинку.
• Штрафи та інші заходи покарань, передбачених законодавством за ухиляння від сплати податків.

Оренда та найм за законом

Питання тимчасового надання нерухомості у користування третіх осіб у нашій країні регулюється Цивільним кодексом. Законодавчо виділяються два поняття: оренда та найм. Істотною відмінністю є те, хто претендує на використання приміщення.

Якщо йдеться про фізичну особу, такий варіант послуги називається найм. Про те, як правильно оформити договір найму, які є вимоги до термінів реєстрації, які права та обов'язки набувають обидві сторони договору, та, що входить у власність тимчасових мешканців, йдеться у гол. 35 ЦК. Але в побуті, щоб уникнути плутанини, будь-яка передача житлоплощі для тимчасового використання називається орендою.

Безпосередньо договір оренди укладається, якщо орендарем є юридична особа. У разі реєстрація договору обов'язкова, нерідко документи з оренди необхідні компаніям, на підтвердження адреси організації.

Щоб документ вважався дійсним і мав юридичну силу, він має бути правильно складений та зареєстрований у Росреєстрі. Договір, який просто завірений у Нотаріуса, не відрізняється від усної угоди і при виникненні спірних питань у суді не буде достовірним доказом.

Правила укладання договору

Процедура передачі квартири у тимчасове користування

Крім самого договору, відповідно до рекомендацій про те, як правильно здавати квартиру квартирантам, необхідно скласти акт передачі. У цьому додатку до договору вказується все майно та його стан (справність, зовнішній вигляд, ринкова вартість з урахуванням зносу), що належать власнику нерухомості. Приймаюча сторона звіряє список і підтверджує його істинність підписом.

З цього моменту власник квартири має право у разі псування майна, або його зникнення, звернутися до суду та стягнути суму у розмірі завданих матеріальних збитків. При чому не важливо, чому так сталося: необережність, недбалість, злодійство. Акт передачі дає як права користування майном, і відповідальність за його зберігання.

Тільки після встановлення всіх домовленостей та підписання документів можна передати ключі новим мешканцям квартири.

Реєстрація договору у реєстрі

Але ні акт, ні самий договір не мають юридичної сили, якщо немає реєстрації документа в Росреєстрі. Щоб здавати квартиру законно, потрібно фіксувати угоду у вказаному вище органі. Якщо термін договору менше одного року, реєстрація носить рекомендаційний характер, і використовується виключно з метою убезпечити себе від непотрібних фінансових втрат, можливих унаслідок невиконання умов домовленостей про надання житла.

Якщо термін договору від року і вище, звернення до Росреєстру обов'язково, інакше це буде вважатися ухиленням від сплати податків на отриманий прибуток.

Для офіційної реєстрації квартири необхідно підготувати пакет документів:

• Паспорт власника квартири
• Засвідчені нотаріусом згоди на надання житла в оренду інших власників об'єкту нерухомості, а також усіх осіб, прописаних у цій квартирі.
• Свідоцтво про реєстрацію права власності.
• Довідка із ЖЕКу про кількість, прописаних мешканців.

Сама процедура оформлення проста та нетривала, здійснюється в одному вікні. Звернутися можна як безпосередньо Росреєстр, так і до найближчого МФЦ.

Податкові зобов'язання та відповідальність

Офіційне закріплення усної домовленості – єдина мета законного оформлення взаємовідносин наймодавця і наймача. За надання квартири у тимчасовому користуванні господар отримує дохід, який відповідно до нашого законодавства необхідно декларувати, та відповідно сплачувати податки. Саме тому реєстрація договору не популярна серед власників вільного житла.

Проте відповідно до статті 119 Податкового кодексу РФ відсутність заповненої декларації про доходи ПДФО-3 та ухилення від податків підлягає покаранню.

Несдача декларації загрожує штрафами у розмірі від 5 до 30% від непоказаної суми. А несплата податків може загрожувати не лише штрафними санкціями, а й кримінальною відповідальністю. Відповідно до 198 ст. Кримінального кодексу РФ визначається міра покарання, що застосовується до конкретної суми боргу. Найсуворіше покарання сягає трьох років позбавлення волі.

Завдяки праву не реєструвати договір оренди квартири, за умови укладання його на строк менше 1 року, багато грамотних власників нерухомості якщо і укладають договори з квартиронаймачами, то на 11 місяців з можливістю подальшої пролонгації. У такій ситуації ймовірність того, що Податкова інспекція дізнається та зможе довести в суді факт отримання додаткового прибутку, мінімальна.

Кожному власнику порожніх квартир корисно знати, як правильно здати квартиру, виключивши всі можливі ризики та убезпечивши себе від проблем із податковою інспекцією. Насамперед оформлені згідно із законом договору оренди чи найму потрібні самим учасникам угоди, щоб не мати один одному претензій у разі виникнення різних незручних обставин.

06.02.19 61 176 29

І не подарувати гроші шахраям

Протягом трьох років я допомагала людям винаймати квартири і тепер знаю кілька тисяч історій оренди.

Марія Яковлєва

оберігає людей від шахраїв

Бувало так, що мої клієнти знаходили квартиру, домовлялися про переїзд, але натомість втрачали гроші та залишалися без житла. Розповім про шість найпоширеніших схем обману наймачів і поясню, які перевіряти документи і на що звертати увагу.

Варіант шахрайства

Липові квартири від інформаційних агенцій

На ринку нерухомості існують агенції, які продають лише інформацію, тому їх називають інформаційними. Вони надають фальшиві дані про квартири, беруть комісію з клієнта та не гарантують заселення.

На оголошення від таких агенцій часто трапляються люди, які тільки-но приїхали в чуже місто і хочуть швидко зняти квартиру. Я помітила, що навіть офіси таких агенцій часто розташовані недалеко від вокзалів та популярних хостелів.

Для цього потенційного наймача запрошують до пристойного офісу, найчастіше у центрі міста. Менеджери добре підготовлені та справляють враження професіоналів. Майбутньому наймачеві надають ліцензії та документи, показують багато підроблених нагород, дипломів та грамот.

Після знайомства пропонують підписати договір та заплатити комісію. За цим договором агентство надає адреси квартир, що здаються, і номери телефонів їх власників. Менеджер показує фотографії захоплюючих варіантів – шикарних квартир за заниженою ціною.

Потім менеджер видає інформацію, пропонує зателефонувати підставному власнику і без агента поїхати на перегляд квартири. Далі варіантів розвитку подій є кілька. Власник каже, що квартиру здали або не бере трубку, номер телефону виявляється неактивним, або з'ясовується, що квартира за такою адресою не здається або не існує.

Якщо повернутися до агенції, менеджер пред'явить інформаційний договір. У ньому немає пункту про те, що інформація має бути актуальною, а агенція зобов'язується знайти квартиру. Клієнту надали інформацію – за її якість агентство не відповідає. Може статися, що офісу вже не буде, тому що інформаційні агенції здебільшого - фірми-одноденки.

Як себе убезпечити.Якщо ви зрозуміли, що оголошення на сайті розміщено інформаційним агентством, не дзвоніть туди, а скаржтеся на службу підтримки. Спеціалісти великих сайтів знають, як розпізнати інформагентства. Вони додатково перевірять користувача та всі його оголошення та заблокують, якщо знайдуть порушення.

Якщо зателефонували та зрозуміли, що маєте справу з агентством, не приїжджайте в офіс. Витратите час, а квартиру не винаймете. Якщо ви тільки на місці розпізнали інформагентство, біжіть звідти. І не забувайте про базові правила:

1. Уважно читайте договір та не платіть гроші в офісі. У хороших агенціях вам спочатку покажуть квартиру, запропонують перевірити документи, підписати договір найму, акт прийому-передачі і лише потім попросять внести передоплату.
2. Дорогі квартири та якісні послуги не можуть коштувати дешево. Інформагентства заманюють людей саме дешевизною послуг: вони ставлять ціни вдвічі-втричі нижче, ніж чесні агенти.

Наприклад, у Санкт-Петербурзі найбільш затребуваний тип квартир - однокімнатні з середньої якості ремонтом у метро приблизно за 20 тисяч рублів. Якщо ви знайдете агента з 50% комісією, заплатіть за пошук 10 тисяч рублів. Інформаційні агенції ставлять ціну за послуги менше - зазвичай 10-20% від орендної плати на місяць, тобто 2-4 тисячі рублів.

Варіант шахрайства

Чорні ріелтори та чужі квартири

Людина має право здавати лише свою квартиру і підтверджує це свідоцтвом про реєстрацію права або випискою з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН) та документом, що встановлює право, наприклад договором купівлі-продажу. Щоб здати чужу квартиру, нехай навіть близького родича, потрібна нотаріальна довіреність.

Шахраї грають на довірі людей. Вони винаймають квартиру, підробляють документи та здають її кільком людям. Ця схема була широко поширена в 90-х роках через чорні ріелтори, але зараз зустрічається вже рідше.

Схема обману.Спочатку шахрай винаймає квартиру і готується до майбутнього обману. Він вибирає власників, які рідко з'являються у квартирі: багато працюють, подорожують чи живуть за кордоном. Потім «наймодавець» підробляє всі документи, які перевіряють наймачі, - паспорт, свідоцтво про реєстрацію права на квартиру та документ, що встановлює право - і виставляє квартиру за заниженою ціною. Так більше шансів швидко знайти охочих.

Шахрай приймає дзвінки та призначає перегляди на різний час, щоб наймачі не перетиналися один з одним. Кожному показує підроблені документи, розповідає про переваги квартири та веде себе як справжній, сумлінний власник. Нарешті, він підписує кілька договорів найму, бере у кожного наймача орендну плату і пропадає.

Наймач приходить у «свою» квартиру та бачить натовп інших людей. Всі мають липовий договір найму, і кожен упевнений, що квартиру винайняв саме він. Після суперечок та з'ясування всі розуміють, що нарвались на шахрая. Можливо, всі наймачі зустрінуться біля дверей, бо шахрай встигне змінити замки, щоби ніхто не потрапив у квартиру. У будь-якому випадку прав на квартиру у них немає, оскільки договір найму був укладений із людиною, якій квартира не належить.

Як себе убезпечити.Перевіряйте документи повільно та вдумливо. Якщо наймодавець вас квапить, не піддавайтеся: ставте запитання, читайте договір найму. Шахрай перебуває у стресовій ситуації, тому квапитиме. Йому важливо, щоб потенційний наймач не помітив підробок і якнайшвидше віддав гроші: у нього на черзі ще кілька таких же жертв.

З документів перевірте свідоцтво про реєстрацію права, якщо квартиру куплено до 15 липня 2016 року, або витяг з ЄДРН, якщо після цієї дати. Також слід подивитися правовстановлюючі документи - найчастіше це договір купівлі-продажу або договір пайової участі у будівництві для новобудов - та паспорти всіх власників.

Як відрізнити суборенду від шахрайства

Субаренда – нормальна, законна практика у світі нерухомості. Наймач винаймає квартиру у наймодавця з правом суборенди. Після чого здає її іншим людям та укладає з ними договори. Ця схема більш поширена на ринку подобової оренди, менше – при довгостроковій.

Відрізнити суборенду від шахрайства можна з допомогою перевірки документів. Перегляньте паспорт, правовстановлюючі документи та свідоцтво про реєстрацію або витяг з ЄДРН. Так ви зрозумієте, хто є власником квартири.

Якщо це суборенда, у договорі обов'язково буде пункт, де прописано, що власник не проти здачі його квартири у суборенду. Це може мати такий вигляд: «Наймодавець не заперечує проти здачі в суборенду Наймачем житлового приміщення за адресою: м. Москва, вул. Образцова, д. 8а, кв. 80, у строк з 01 січня 2019 року до 08 січня 2019 року».

Згода власника також оформляється як додатка, угоди, листи чи будь-якого іншого письмового документа і доповнює договір.

Варіант шахрайства

Оренда без згоди власника квартири

Якщо квартирою володіє кілька власників, кожен із них має дати свою згоду на здачу квартири. Їхні паспортні дані та згода вказують у договорі найму.

Один власник не може вирішити за решту і здати всю квартиру. Це протизаконно. Тому якщо таке сталося, це або неуважність, або заздалегідь придумана шахрайська схема.

Схема обману.Квартира належить, наприклад, двом власникам у рівних частках. Договір укладає один із них - він вносить свої паспортні дані та ставить підпис. Тобто наймач отримує його згоду на найм квартири. Оскільки власників двоє, за законом згоду мають дати обидва, навіть якщо один із них вирішив здати лише свою частку.

Коли другий власник дізнається, що квартиру здали без його згоди, він може звернутися до поліції та суду та оскаржити угоду. Договір найму визнають недійсним, і наймачеві доведеться шукати іншу квартиру.

Як себе убезпечити.Перевіряти документи, що встановлюють право: свідоцтво про реєстрацію права або витяг з ЄДРН. Якщо у свідоцтві чи виписці ви бачите кілька власників, вписуйте у договір найму всіх. Кожен із власників повинен бути присутнім під час підписання договору. У кожного перевірте паспорт, впишіть дані в договір та обов'язково простежте, щоб усі розписалися у договорі.

Якщо не всі власники можуть бути присутніми на підписанні договору, один із них - той, з ким ви укладаєте договір, - повинен письмово підтвердити, що решта власників не проти угоди. Це роблять у вигляді пункту у договорі чи додатку.

Така згода не забезпечує повну безпеку. Траплялися випадки, коли з'ясовувалося, що інший власник категорично проти здачі квартири, і, незважаючи на гарантії, договір визнавали недійсним. Тому найкращий варіант – договір найму з усіма власниками або нотаріальна довіреність від відсутніх власників на право підписання договору.

Чи можна домовитися усно, якщо винаймати квартиру у знайомих?

Ні, найм квартири має бути зафіксований у договорі. Якщо ви справді винаймаєте квартиру і платите за неї гроші, а не просто гостите деякий час, підписуйте договір.

Відносини між родичами можуть зіпсуватись, і без захисту договору ви ризикуєте залишитися без грошей та житла.

Варіант шахрайства

Зміна замків господарем

У наймача з'являються права на орендовану квартиру, тільки коли він разом із наймодавцем підписав договір найму та акт приймання-передачі. Якщо ж вони домовилися на словах і власник пообіцяв здати квартиру, а наймач віддав йому за це гроші, права на квартиру, як і раніше, залишаються у власника. Він може робити в ній все, що завгодно, наприклад міняти замки на вхідних дверях.

Схема обману із заміною замків спрямована переважно на довірливих людей, які розуміють важливості договорів, розписок та інших паперів. У світі нерухомості працюють лише письмові домовленості.

Схема обману.Найчастіше договір найму не укладається: наймодавець просто передає ключі та бере або всю суму оренди за місяць, або завдаток. Жодних розписок не дає. Потім він просить не заїжджати в квартиру пару днів з приводу того, що треба закінчити дрібний ремонт або забрати речі.

Коли наймач приїжджає до квартири, ключ не підходить до замку. Ці кілька днів були потрібні власнику, щоб замінити замки. Якось підтвердити факт домовленостей із власником ошуканий наймач не зможе, бо немає договору найму та розписки про внесення завдатку.

Як себе убезпечити.Завжди укладайте договір найму, складайте акт приймання-передачі та фіксуйте передачу грошей. Якщо ви вносите завдаток, вимагайте з власника розписку, хоч би написану від руки на простому аркуші паперу.

Але буде краще, якщо ви заздалегідь роздрукуєте бланк та заповніть його із власником.

Коли передаєте власнику заставу за квартиру, прописуйте це у додатку до договору про взаєморозрахунки. Якщо власник щомісяця приходить до вас за грошима, вносите новий запис в обидва екземпляри договору. Якщо ви не бачитеся з власником та переводите йому гроші на картку, зберігайте чеки.

Варіант шахрайства

Акції щедрості

Цю схему вигадали для платоспроможних людей, які рахують свої гроші і хочуть заощадити. Якщо наймач погоджується винайняти квартиру за заявленою ціною – або, навпаки, не погоджується, – йому пропонують знижку, але просять заплатити за кілька місяців уперед.

Схема обману.Шахраї тиснуть на жадібність: аргументують тим, що квартира коштуватиме набагато дешевше. Наприклад, житло коштує 25 000 рублів на місяць, але якщо заплатити відразу за півроку вперед 120 000 рублів, то вийде по 20 000 рублів на місяць. Це суттєва економія, тому багато наймачів погоджуються. Можливо, ця чесна пропозиція від власника і жодного обману не буде. Але буває, що наймодавець виганяє наймача з квартири раніше за термін або раптово замінює замки, а гроші залишає собі.

Як себе убезпечити.Найкраще вносити орендну плату лише за один місяць уперед. Власник може вигнати, змінити замки або продати квартиру, а наймач – передумати та переїхати в інше житло. У таких випадках забрати гроші у власника буде складно.

Варіант шахрайства

Присвоєння передоплати

Передоплата ринку нерухомості вноситься як аванс, завдаток чи забезпечувальний платіж. Але також передоплата – це одна з найпоширеніших схем обману. Її витягують із наймачів у різний спосіб, а коли отримують, перестають виходити на зв'язок.

Відмінності між авансом, завдатком та заставою

Завдаток – це найжорсткіший вид підстрахувальних платежів. Якщо наймач дав завдаток, а потім передумав підписувати договір найму, то завдаток залишається у господаря квартири. Якщо господар відмовився від правочину, він повертає завдаток у подвійному розмірі.

Запорука, або забезпечувальний платіж - це сума, яку наймач передає наймодавцю на випадок порушень. Якщо наймач порушив договір або завдав шкоди квартирі, забезпечувальний платіж йде рахунок погашення збитків.

Аванс - це платіж, який зарахується до наступних платежів за квартиру, якщо все піде за планом. Якщо щось пішло негаразд і договір підписати не вдалося, наймодавець зобов'язаний повернути аванс.

Схема обману.Наймач дзвонить за оголошенням про здачу квартири. Йому кажуть, що квартира вільна, і вигадують причину, через яку потрібно перевести передоплату. Причини можуть бути різні. Найчастіших три:

1. Великий попит. Щоб квартиру не забрали, просять надіслати передоплату на карту власника або ріелтора, а потім приїхати та укласти договір.
2. Власнику далеко їхати. Тому клієнту пропонують підтвердити намір винайняти квартиру та перевести передоплату на карту.
3. Обов'язкова передплата до укладення договору. Це умова власника, інакше він квартиру не дасть. Найчастіше так просять не всю суму, а аванс, 2-5 тисяч рублів.

Як себе убезпечити.Не переказуйте передоплату. Платіть гроші лише після того, як подивіться квартиру та підпишете договір найму та акт прийому-передачі. Пам'ятайте, що шикарні фото квартири та низька ціна – це не подарунок долі, а привід кілька разів перевірити квартиру, власника та договір.

Привіт від мешканця Перу

Це оригінальний варіант обману із передоплатою, який розпочався на ринку автомобілів, а зараз зустрічається на ринку оренди та продажу житлової нерухомості.

По суті, та сама красива квартира за заниженою ціною та вимога передоплати. Тільки з власником спілкуєтеся поштою, оскільки він перебуває в іншій країні.

Вам пишуть приблизно таке повідомлення:

Добридень!

Я поясню причину мого продажу квартири за заниженою ціною.

Я довго жив у Росії, але оскільки мої діти живуть у Перу, я вирішив переїхати. Я займаюся тут бізнесом, але в мене залишилася квартира в Москві і хочу її здати.

Щоб укласти договір, я маю прилетіти до Москви. Але я готовий їхати лише до реального клієнта, який серйозно налаштований. Тому переведіть мені задаток 10 000 рублів через систему швидких грошових переказів "Моней Грам" або систему "Контакт", щоб підтвердити свої наміри.

Мені надішліть квитанцію про оплату, але закрийте контрольний номер. Без нього я не зможу отримати переказ, можете уточнити це у банку. Так ви будете впевнені у моїй чесності та скажіть номер тільки після укладання договору.

Міняти умови найму моєї квартири та її ціну я не маю наміру. Через ці умови я здаю квартиру за низькою ціною. Якщо не згодні – не витрачайте мого часу.

Шахраї можуть бути з будь-якої країни, але частіше - з Камеруну та Перу, тому повідомлення буде написано з помилками і трохи коряво.

У банку підтвердять, що без контрольного номера одержати гроші неможливо. Далі ви підете, наприклад, у «Вестерн-юніон» і надішліть переклад. Сфотографуєте квитанцію, закриєте код та відправте шахраю.

Він звинуватить вас у тому, що квитанція намальована у графічному редакторі, та скине посилання на підроблений сайт системи грошових переказів. Там необхідно ввести всі дані про переклад, у тому числі контрольний номер. З'явиться підсумкове вікно, скріншот якого вимагатиме шахрай. Після цього він отримає гроші та перестане виходити на зв'язок.

Не відповідайте на таке повідомлення, а краще зробіть скріншот та надішліть до служби підтримки сайту, де знайшли оголошення.

Які документи перевірити перед орендою

Перевірити необхідно три документи: паспорт, свідоцтво про реєстрацію права та/або витяг з ЄДРН та правовстановлюючий документ - найчастіше договір купівлі-продажу.

Паспорт громадянина РФ.Необхідно переконатися у особистості наймодавців. Для цього перевірте паспорти. Військовий квиток, посвідчення водія та закордонний паспорт перевіряти не потрібно, тому що їх даних немає в інших документах.

Дані паспорти повинні бути такими ж, як у всіх інших документах. Тобто ПІБ, серія, номер та всі інші дані повинні точно співпадати. Це підтвердить, що у документах та сама людина, що у паспорті і перед вами. Перевірка паспорта – це перший та найважливіший етап.

Перед орендою квартири перевірте, чи справжній паспорт. Ось на що рекомендую звернути увагу:

1. Немає виправлень, наклейок, кривих шрифтів.
2. Є всі водяні знаки та відбитки, шрифти, як у вашому паспорті.
3. Серія паспорта збігається із місцем видачі. Перші дві цифри серії – це код міста. Наприклад, якщо паспорт виданий у Санкт-Петербурзі, перші дві цифри – 40, якщо у Москві – 45. Якщо серія починається з 40, а виданий паспорт у Липецьку, це підробка. Список із кодами міст можна переглянути на сайті «Твій паспорт».
4. Стан паспорта відповідає даті видачі. Якщо паспорт новий на вигляд, але отримано три роки тому, це має насторожити.

Також перевірте, чи змінювалися ім'я та прізвище власника. Якщо так, попросіть продавця свідоцтво із загсу про укладення або розірвання шлюбу або про зміну імені.

Правовстановлюючі документипоказують, хто і на якій підставі має квартиру або її частину і хто може її здавати.

Вид документа, що встановлює право, залежить від того, як квартира опинилася у власника. Якщо приватизував, правовстановлюючим документом буде договір передачі квартири у власність. Якщо купив - договір купівлі-продажу, а якщо одержав у спадок - свідоцтво про право на спадщину згідно із законом або за заповітом.

Якщо квартира в новобудові, документом, що встановлює право, може бути договір пайової участі в будівництві. Разом з ним необхідно перевірити акт приймання-передачі квартири, якщо будинок уже зданий.

Свідоцтво про державну реєстрацію права власностіпідтверджує право власності на квартиру чи її частину. Свідоцтва не буде у двох випадках:

1. Якщо власник зареєстрував право власності на квартиру з 1991 до 1996 року. У цьому випадку необхідно перевірити, чи зроблена на правовстановлюючому документі, наприклад, на договорі купівлі-продажу, відмітка про державну реєстрацію права.
2. Якщо право власності є зареєстрованим після 15 липня 2016 року. З цієї дати свідоцтва про реєстрацію права скасували та замінили випискою з ЄДРН.

Щоб перевірити свідоцтво про право власності, звірте документи-підстави, вказані в ньому, з реальними документами. Тип, номер та серія повинні збігатися. Також перевірте адресу, поверх та площу квартири.

Замінює свідоцтво про реєстрацію права власності. Вона потрібна, щоб підтвердити власність та список правовстановлюючих документів, а також перевірити наявність інших власників. Звірте дані з виписки - адресу, документи-підстави - з документами, що встановлюють право. Все має співпадати.

На що ще звернути увагу

Поведінка власника.Якщо він поспішає, нервується, погрожує здати квартиру іншим, якщо ви прямо зараз не ухвалите рішення, - насторожіться. Оцініть його адекватність візуально: подивіться на нього насамперед як на людину. Вам бачитися з ним щомісяця, вирішувати питання, можливо, просити допомоги, тому винаймайте квартиру у людини, яка вам як мінімум не противна.

Вартість оренди квартири.Немає ідеальних варіантів за низькою ціною. Відремонтована та обставлена ​​квартира за п'ять хвилин від метро не може коштувати копійки. Завжди є причиною такої ціни, і, можливо, це шахрайство.

документи.Підробка документів – процедура дорога. Тому часто шахраї використовують економ-варіант: підробляють документи самі чи брешуть, чому їх немає. Не винаймайте квартиру, поки не побачите оригінали документів.

Скільки грошей платити

Суму орендиплатіть лише за один місяць. Якщо власник запропонує заплатити одразу за півроку вперед, відмовляйтесь.

Запорука- це сума, яка заспокоює власника у разі псування його майна. Наприклад, якщо наймач розіб'є вікно і вирішить з'їхати, власник візьме частину грошей із застави, полагодить вікно, а частину, що залишилася, поверне. Повне повернення застави можна вимагати з власника тільки якщо наймач повернув квартиру в тому ж стані, що і зняв.

Розмір застави визначає власник. Найчастіше зустрічаються три схеми внесення застави:

1. заставу, що дорівнює 100% орендної вартості квартири за місяць, одним платежем;
2. заставу, що дорівнює 100% орендної вартості квартири за місяць, двома платежами, тобто розбита на два місяці;
3. подвійна застава, що дорівнює 200% орендної вартості квартири за місяць, одним платежем - в основному на об'єкти бізнес- та еліт-класу.

Тобто під час укладання договору ви сплачуєте або всю суму застави, або його частину за домовленістю з власником.

Запам'ятати, якщо зібралися винаймати житло

1. Якщо вас просять перед показом квартири приїхати в офіс та підписати договір – не погоджуйтесь.
2. Перевіряйте документи перед підписанням договору. Подивіться паспорти власників, свідоцтво про реєстрацію права або витяг з ЄДРН та документ, що встановлює право, наприклад договір купівлі-продажу.
3. Завжди укладайте договір найму та підписуйте акт приймання-передачі квартири.
4. Вносите орендну плату лише за місяць наперед.
5. Платіть гроші, тільки коли побачите квартиру та власника наживо, перевірте документи, підпишете договір найму та акт приймання-передачі. І не забувайте вказувати щомісячні платежі у бланку взаєморозрахунків.

Над матеріалом працювали

Автор – Марія Яковлєва, редактор – Олена Євстратова, випускаючий редактор – Марина Сафонова, фоторед – Максим Копосов, інформаційний дизайнер – Женя Софронов, ілюстратор – Антон Калашніков, відповідь – Ганна Лісових, коректор – Олександр Саліта, верстальник – Євгенія Ізотова

Перш ніж відповісти на запитання «Як здати квартиру в оренду офіційно», пропонуємо вам спочатку відповісти на іншу.

Чому мені варто здавати квартиру в оренду офіційно?

Не звертатимемося до вашої свідомості і розповідатимемо, що порушувати закон недобре. А натомість позначимо основні ризики, з якими стикається людина, яка нелегально здає свою нерухомість в оренду:

1. Афера.Якщо Ви нелегально здаєте житло, ви можете зіткнутися з тим, у вашій квартирі виявляться зовсім не ті люди, кому ви спочатку здавали квартиру. Або, що ще гірше, можете навіть позбутися житла;
2. Непередбачені витрати.Якщо заздалегідь не визначити порядок оплати всіх витрат (комунальні платежі, телефон тощо), то непросто, наприклад, отримати з наймача гроші для оплати його телефонних розмов із родичами з далекого, але рідного міста;
3. Псування майна.Як без договору потім довести, що до появи наймача у квартирі був інший телевізор, на люстрі було не 4, а 5 плафонів, а на килимі не було плям?
4. Проблеми із законом.У чинному законодавстві не передбачено відповідальності за «здачу квартиру в оренду без договору», однак є норми, що передбачають відповідальність за неподання податкової декларації ( ст. 119 НК РФ) та несплату податків. При цьому звертаємо вашу увагу, що за несплату податків передбачено як штраф ( ст. 119 НК РФ), так і кримінальна відповідальність ( ст. 198 КК РФ).

Сподіваємось, що тепер ви схилилися до того, щоб здавати квартири в оренду легально.

Але перш ніж починати пропонувати знайомим свою квартиру або розміщувати оголошення в інтернеті, ми радимо ознайомитися з деякими нормативними документами та зробити певні розрахунки.

Аналіз доходів, витрат та податків

Дохід

Кожен хоче отримувати дохід від своєї діяльності, оренда не є винятком. Для того, щоб визначити потенційний дохід, можна подивитися аналогічні пропозиції з оренди: квартири у вашому районі приблизно в такому ж стані, наприклад, скориставшись нашим .

Податки

Отже, розмір доходу приблизно зрозумілий, тепер визначимося з витратами: , і майна (якщо вважаєте за потрібне), і звичайно ж, . Що стосується податків, то для отримання повного уявлення можемо запропонувати вам ознайомитись із статтями на цю тему на нашому порталі. Тут же просто зазначимо, що при здачі квартири найм існує кілька варіантів оподаткування, Так що підібрати оптимальний для себе варіант цілком можливо:

1. Фізична особа, яка сплачує;
2. Індивідуальний підприємець загальному режимі оподаткування (сплата ПДФО);
3. - гол. 26.2 НК РФ;
4. Індивідуальний підприємець, який застосовує - гол. 26.5 НК РФ.

Для простоти та наочності можна скористатися підготовленим нами ввівши його актуальні саме вам дані.

Як видно, щодо оподаткування, більший вибір надається ІП. Більш детальну інформацію про особливості здачі квартири для фіз.особи та ІП ви можете знайти у нашій статті .

Взаємини із податковими органами

Після отримання оплати за договором оренди/найму у вас виникає обов'язок щодо сплати податку. Необхідно не лише заплатити саму суму, а й надати до податкових органів документи, що підтверджують, що ця сума розрахована правильно.

Форми податкових декларацій затверджуються Мінфіном РФ. Також податкові органи можуть вимагати надати сам договір та документи, що підтверджують отримання оплати.

Ні фізична особа, ні, у деяких випадках, навіть індивідуальний підприємець зобов'язані вести «повноцінний» бухгалтерський облік, як юридичних. Але вимоги до обліку все ж таки є. Наприклад, ІП, що застосовують Спрощену систему оподаткування, зобов'язані вести книгу обліку доходів та витрат ( 346.24 НК РФ). У будь-якому випадку факт отримання оплати необхідно фіксувати розпискою або випискою по банківському рахунку, якщо оплата здійснюється безготівковим шляхом.

Щоб це не було проблемою, завжди можна скористатися нашими сервісами:

• для фізичних осіб та

Не лише шкода, а й користь

Здаючи нерухомість легально і сплачуючи з неї податки в не тільки несете витрати на самі податки, а й… отримуєте можливість вийти із зовсім іншої зони ризиків, що виникають при «чорній оренді», коли ви в конфліктній ситуації не можете звернутися до міліції, суду. Апелювати до законів та їх порушення.

Здаючи легально, ви не побоюєтеся погроз з боку мешканця, що він донесе на a ФНС, що відповідальність за те, що у квартирі проживає 40 нелегалів буде покладена на вас, а не на відповідального квартиронаймача, що у разі завдання шкоди вашому майну або майну ваших сусідів ви зможете вирішувати це питання через суд тощо.

Крім непрямих ситуацій, бувають і прямі вигоди від офіційного оформлення орендних відносин. Так, наприклад, у певних ситуаціях ви можете подавати на або пільги з податку на нерухомість, що використовується у комерційній діяльності.

Інші витрати

Тепер коли ми розібралися з податками, але це не єдині витрати. Які варто оцінити, пряма роїння про здачу нерухомості в оренду. Коли ви приймаєте рішення про здачу нерухомості, ви стаєте підприємцем, а тому і ставитися до цього треба як до бізнесу.

Вам необхідно мінімізувати ризики збитків станом квартири, майну, а також можливої ​​шкоди третім особам. Управляти цим ризиком можна або звертаючись в страхову компанію (тільки, купуючи страховий поліс обов'язково переконайтеся, що під страховий випадок потрапляє квартира, що здається в найм) або самостійно створюючи резерв під непередбачені випадки. Докладніше можна почитати про це в окремій статті.

А також, здаючи свою нерухомість слід мати на увазі, що орендарі, проживаючи в квартирі, піддають її природному зносу і, як би акуратні і порядні вони не були, а після декількох років здавання нерухомості в оренду, квартирі потрібен косметичний ремонт. Створювати резерв під ці цілі чи ні – вам вирішувати, але мати на увазі, що така потреба виникне, у будь-якому разі, треба.

Погодження оренди

Сподіваємося, в результаті розрахунків, зроблених вище, ви опинилися у прибутку і ми можемо перейти до наступного пункту. Визначитись, що і з ким потрібно узгодити, щоб отримати право здавати житло. Цю тему ми обговорювали у статтях та . Але щоб не обтяжувати вас безліччю посилань, нижче наведена таблиця, що наочно демонструє, яку згоду потрібно в якому разі.

Докладніше про договір

Який договір вибрати?

Ви визначили, чия саме згода потрібна і, напевно, вже знаєте, як її отримати. Тепер настав час переходити, мабуть, до самої відповідальної частини оформлення оренди - договору.

Звичайно, сам договір ви погоджуватимете і підписуватимете з наймачем/орендарем. Але буде корисно наперед визначити, який саме договір треба буде укласти.

Резюме

Щоб легально здати житло, безперечно, потрібно вивчити деякі норми законодавства, зокрема Цивільного та Податкового кодексу. Можливо, пошукати відповіді на запитання на спеціалізованих форумах.

Але з іншого боку, законодавство написане для того, що захистити наші законні права та інтереси, і правильно його застосовуючи, можна отримати користь для себе та знизити ризики.

У цій статті ми постаралися розповісти вам, як правильно здати квартиру в оренду від прийняття рішення зайнятися цим до моменту сплати податків. На жаль, викласти всі нюанси всіх окремих випадків оренди в одній статті – неможливо, обсяг інформації надто значний. Але докладнішу інформацію можна отримати на відповідних розділах нашого порталу.