Що потрібно перевірити під час оренди квартири. Які документи для оренди квартири потрібні при законному оформленні? Розірвання договору найму житлового приміщення. Чи можна це зробити достроково

Останнє оновлення: 09.05.2019

Мати кілька житлових приміщень як розкіш, а й нерідко біль голови. «Зайву» житлоплощу власники намагаються здати в оренду. Це і додатковий прибуток і якийсь нагляд за квартирою.

Спробуємо розібратися, як правильно здати квартиру в оренду, як уникнути проблем з несумлінними мешканцями та податковою інспекцією, як зберегти своє майно.

Хто може здавати

Право здавати свою квартиру у найм має її власник. У кого на руках є свідоцтво реєстрації прав власності (витяг із держреєстру) на неї. Жодні родичі або дуже близькі друзі не мають права укладати орендний договір з мешканцями на прохання власника квартири. Цей варіант можливий лише за наявності нотаріальної довіреності, в якій прописано право довіреної особи здавати в найм житло його довірителя. Інакше власник може будь-якої миті заперечити проти такої угоди.

Якщо господар квартири користується нею за договором найму соціального, тобто фактично вона належить державі або муніципалітету, то він не має права здавати її в оренду. У виняткових випадках це можливо, але для цього необхідно отримати офіційний письмовий дозвіл від державного/муніципального органу (хто є власником, у більшості випадків це муніципалітет).

Якщо в орендованому житло зареєстровані, крім власника, інші мешканці (як члени сім'ї власника), то отримувати їхню письмову згоду на укладення угоди не вимагається.

Але є тонкість. Якщо вже укладено договір найму житла та власник або наймати підселяє інших осіб для проживання у житлі, то згода на таке вселення вимагається від усіх зацікавлених осіб (і наймач та всі прописані з наймачем люди).

Те саме потрібно, якщо здається частина квартири (наприклад, кімната в комунальній квартирі, в якій загальна кухня, туалет, ванна на кількох господарів). Таким чином, укласти додатковий договір найму на вільні площі можна з дозволу першого наймача та членів його сім'ї.

Якщо в такому житлі зареєстровано ще й неповнолітню дитину, то дозвіл здавати квартиру в оренду потрібно буде отримати ще й з органів опіки.

Якщо приватними власниками квартири є кілька осіб, то кожен із співвласників повинен брати участь в угоді на боці наймодавця. Або висловити свою письмову згоду на укладання угоди та довірити займатися її оформленням одному з власників. Така згода та довіреність оформляється у нотаріуса.

Якщо такими процедурами знехтувати, то договір найму квартири (терміном понад 1 рік) у реєстрі зареєструвати не вдасться.

На практиці часто квартири здаються «у сіру», без державної реєстрації договору у реєстрі. Тому таких формальностей не дотримуються. Але потрібно мати на увазі, при судовій суперечці з наймачем (з будь-яких питань щодо здачі квартири) посилатися на такий договір, як на доказ буде не можна, тому що він без реєстрації є нікчемним (якщо не укладено на строк менше року, тоді реєстрація не потрібна і письмова форма договору достатньо для його повної сили).

Коли йдеться про вселення (зокрема прописка, укладання додаткового договору соцнайму) в муніципальну квартиру, то згоду необхідно від усіх прописаних осіб і, звісно, ​​від муніципалітету.

Кому здати квартиру

Людина, яка вперше зіштовхнулася зі здаванням квартири в оренду, приведе в паніку навіть таке просте питання, де знайти мешканців. Можна порадити чотири варіанти:

• Звернутися до агентства нерухомості. Вам запропонують багато варіантів, а також нададуть деякі гарантії, але за такі послуги доведеться заплатити.
• Подати оголошення про здачу квартири в газету, Інтернет-сайти або в рядок, що «біжить» на телебаченні. Або знайти оголошення людини, яка бажає орендувати житло у цих же ЗМІ. Щоправда, є ризик нарватися на недобросовісного квартиронаймача. Він або не оплатить надану йому квартиру, або зіпсує (викраде) майно, що є в ній.
• Знайти мешканця через друзів, знайомих, родичів – найкращий варіант. Навряд чи квартиронаймач за протекцією ризикне нашкодити господарю квартири. А у разі виникнення спірних питань його завжди можна буде знайти.
• Здавати житло родичам чи друзям. Швидше за все, така оренда буде безоплатною. Жодної матеріальної вигоди Ви не отримаєте. Проте можете сміливо доручати їм оплачувати комунальні рахунки за квартиру.

Взагалі потрібно періодично перевіряти квартиру, що здається. Спілкуватися з квартиронаймачами та контролювати комунальні платежі, щоб уникнути проблем надалі.

Якщо квартира здається незнайомій людині, то договір найму не може гарантувати повну майнову безпеку власнику. Потрібно перевірити майбутнього мешканця щодо його законослухняності. Для цього можна звернутися до знайомих співробітників поліції або інших представників правоохоронних органів для перевірки наймача на предмет судимості, притягнення його до адміністративної відповідальності, наявність боргових або кредитних прострочень тощо. Можна подивитися інформацію про людину в Інтернеті та з інших відкритих джерел.

Здати квартиру в оренду без посередників, звісно, ​​дешевше. Але тоді всі турботи про житло лягають лише на Ваші плечі.

Як передавати квартиру

Про юридичні моменти оформлення угоди поговоримо пізніше. Зараз торкнемося побутових моментів.

Квартиру потрібно передавати безпосередньо наймачу, розповідаючи про всі особливості та важливі технічні моменти житла. Так можна уникнути випадкових поломок та заподіяння іншої шкоди.

При передачі квартири слід спільно зафіксувати показання приладів обліку енергоресурсів (води, електрики, газу та ін.), щоб надалі не розуміти, ким допущена комунальна заборгованість.

Перед передачею ключів загальну та детальну обстановку у квартирі слід сфотографувати. Це дисциплінуватиме наймача, оскільки він бачитиме трепетне ставлення господаря до свого майна. Крім того, фотознімки можуть бути доказом у суді, якщо виникне конфлікт про суттєве погіршення стану квартири після її здачі.

Якщо на сходовому майданчику у Вас дружні сусіди, то добре познайомити б нових мешканців з ними. І залишити сусідові свій номер телефону на екстрені випадки. Це також "виховує" наймача.

Як оформити оренду юридично

Навіть якщо Ви вирішили здати квартиру найкращим друзям чи далеким родичам, краще оформити цю угоду документально. В цьому випадку укладається договір найму житлового приміщення(його треба відрізняти від договору оренди, який полягає здебільшого між юридичними особами). Оформити його легко. В Інтернеті безліч зразків та варіантів на різні випадки. Можна скласти його самостійно, звернутися по допомогу до юриста чи в нас.

Підписується документ обома сторонами. Нотаріальне його засвідчення не потрібне, але й не забороняється. Як варіант довірити складання та посвідчення угоди нотаріусу. Але такий документ не матиме більшої юридичної сили, аніж звичайний письмовий договір, укладений сторонами.

На додаток до договору найму потрібно обов'язково скласти акт приймання-передачі квартири, що здається.

В акті докладно описується технічний стан всього житлового приміщення: наявність ремонту, сантехніки, а також меблі, побутова техніка, інші предмети побуту. Потрібно не тільки перерахувати їх, а й вказати, в якому стані вони знаходяться, на яких місцях стоять, найменування (модель, марка та ін.), Визначити орієнтовну вартість (хоча б найдорожчих предметів). Це допоможе надалі власнику житла оцінити стан свого майна та стягнути збитки за його псування з несумлінних мешканців. Акт також підписується обома сторонами після огляду квартири. Після чого наймачеві вручаються ключі.

Як правильно скласти договір найму

Якщо Ви вирішили здати квартиру та оформити договір самостійно, слід дотриматися основних правил його складання. Головне, чітко прописати основні умови – адресу квартири, термін та розмір орендної плати, решта за бажанням сторін. Можна скласти докладний документ на декількох сторінках, в якому передбачити всі нюанси. А тільки найнеобхідніше, помістивши все на одному аркуші. Надійний договір має включати такі пункти:

1. Дата та місце його складання.
2. Детальні персональні дані наймодавця та наймача: ім'я, прізвище, по батькові, дата народження, місце прописки та проживання, номер та серія паспорта або іншого документа, що посвідчує.
3. Предмет договору: квартира, що здається, що знаходиться у власності у наймодавця. А саме, її адреса, метраж, технічний стан, наявність меблів, сантехніки, оцінка придатності для проживання (опалення, водопостачання), підключення телефонної мережі та мережі Інтернет, кабельного телебачення. Детальний опис може бути викладено як у самому договорі, так і в передавальному акті, що додається до нього.
4. Посилання на документ, що підтверджує, що наймодавець є власником житла. Про відсутність обтяжень третіми особами (іпотека, застава, інша оренда, арешт тощо).
5. Вартість щомісячної орендної плати, у тому числі вказівка, на кого лягає обов'язок щодо сплати комунальних витрат.
6. Форма розрахунку: готівкою, поштовим переказом або на банківську карту (вклад), безоплатно і т.д.
7. Терміни оплати: одноразово за весь період оренди або щомісяця (щоквартально) із зазначенням, до якої дати має бути внесено платіж.
8. Хто із сторін зобов'язаний проводити поточний, капітальний чи терміновий ремонт квартири.
9. Термін, на який орендується житло.
10. Вказівка ​​всіх мешканців, що вселяються до наймача (якщо договір є довгостроковим).
11. Права та обов'язки, що покладаються на наймача та наймодавця, з якими вони мають бути згодні.
12. Причини та умови, за якими договір найму може бути розірваний в односторонньому порядку.

Бажано у договорі також прописати й особливі умови, так звані «життєві хитрощі»:

1. Про заборону наймача та членів його сім'ї (або тих осіб, хто з ним проживатиме) прописуватись за місцем проживання (в орендованій квартирі). Хоч законодавець і не допускає прописки без дозволу власника, проте «підприємливі умільці» примудряються обійти обмеження. Подібна умова не дозволить схитрувати при реєстрації, а якщо незаконна прописка все ж таки була допущена, то її легко буде оскаржити в суді (сам договір буде незаперечним доказом неправомірності дій наймача).
2. Розподілити обов'язки страхування квартири від нещасних випадків між наймодавцем та наймачем. Краще, звичайно, самому зайнятися цим питанням, оскільки, застрахувавши квартиру від затоплення, пожеж, цивільної відповідальності та ін., власник знімає з себе ризики за недбалу поведінку наймача. Адже якщо станеться такий випадок перед потерпілими (сусіди та інші особи) відповідатиме власник. З винуватця (наймача) можна стягнути збитки лише порядку регресу. Тобто спочатку власник відшкодовує збитки постраждалим і лише потім може вимагати матеріальну компенсацію з наймача. Іноді це нездійсненне завдання (наприклад, наймач немає майна, офіційно не працює чи платити аліменти тощо.).
3. Про обмеження можливості здавати квартиру у піднайм (субаренду) іншим особам без письмової згоди власника. Інакше квартиру можуть перетворити на вітальню.

Про періодичну можливість власника перевіряти стан квартири. Це права власника в присутності наймача приходити в квартиру для огляду на предмет її збереження, належного санітарного стану та ін. Якщо такий пункт не передбачити наймач може не пустити наймодавця, адже це його право.

На який термін укласти договір

Максимальний термін, на який ви можете укласти договір найму - це 5 років. І навіть якщо у документі немає посилання на те, на який термін здається квартира, він буде обмежений вказаним часом.

Досвідчені юристи все ж таки радять не здавати квартиру в довгострокову оренду. Укласти інший договір на новий термін завжди простіше, ніж розірвати наявний. Тим більше, коли одна із сторін із розірванням не згодна.

Чи потрібно реєструвати договір найму

Договір найму квартири (або оренди житлового приміщення) не вимагає обов'язкової реєстрації в органах Росреєстру, якщо він укладений строком до одного року (наприклад, на 11 місяців або на півроку).

Якщо ж він укладається більш тривалий термін, то таку угоду доведеться реєструвати. Мінус у тому, що це зобов'язує орендодавця готувати пакет документів та сплачувати державне мито за реєстрацію. До того ж відомості про здачу житла в оренду та отримання наймодавцем прибутку потраплять до податкового органу. Але, з іншого боку, реєструючи цю угоду, він отримує додаткові гарантії. .

Найвигідніше укласти договір про найм квартири з правом подальшої його пролонгації і переукладати його щороку.

Переваги та особливості здачі квартири на термін, що не перевищує 11 місяців, про яку ми вже говорили

• договір найму можна не реєструвати у Росреєстрі. Значить, немає необхідності витрачати час на збір документів, нести витрати на оплату держмита. А після закінчення договору погашати запис у державному реєстрі про обтяження (найм);
• наймач не зможе розраховувати на надання відстрочки усунення порушень, що тягнуть за собою розірвання договору.

Здебільшого короткостроковим договором користуються власники, які ухиляються від сплати податків із доходів найму. Адже про такий договір у податковій інспекції не знають (договір не реєструється у реєстрі і від туди відомості не надходять податківцям).

Сама реєстрація договору в реєстрі справа не складна

1. Звернутися за реєстрацією договору можна протягом 1 місяця з моменту його укладання (ст. 51 ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості"). Інакше чекає штраф у розмірі 5000 рублів.
2. Заявниками повинні бути дві сторони договору (і наймодавець та наймач або їхні представники за нотаріально засвідченою довіреністю).
3. Пакет документів є:
   • договір найму з актами передачі квартири від власника наймачеві у трьох примірниках;
   • паспорти заявників (для посвідчення особи);
   • квитанція про сплату державного мита (розмір 2000 рублів, по 1000 рублів з кожного боку);
   • копії документів про власність на квартиру (договір-підстава, свідоцтво про право власності, кадастровий паспорт). Хоча ці документи не є обов'язковими до здачі, але їх надання прискорює процес приймання заяв та реєстрації договору;
   • згоди зацікавлених осіб (інших пайовиків, заставоутримувача та ін.).
4. Реєстрація здійснюється протягом 5 робочих днів
5. Документи здаються до відділу МФЦ.

У реєстрації може бути надано з наступних причин

• квартира, що здається в оренду, не перебуває на кадастровому обліку;
• діє раніше укладений договір оренди на ту ж площу;
• не надано повного переліку необхідних документів для реєстрації;
• договір найму має брутальні невідповідності вимогам закону.

Плата за орендоване житло

Оплату за найм квартири, а також умови внесення комунальних платежів слід детально розписати у договорі.

Деякі наймодавці наполягають на заставі щодо орендної плати. Тобто вимагають оплату одразу за кілька місяців. Це гарантує, що мешканці проживатимуть у квартирі весь оплачений ними період. Для наймача це впевненість у тому, що він не залишиться без даху над головою протягом того часу, за який вже вніс оплату.

Відомості про те, що за винаймання квартири потрібно внесення застави за кілька місяців, можуть бути зазначені безпосередньо в договорі або обумовлені сторонами усно.

Краще письмово зафіксувати у орендному договорі умови повернення (чи неповернення) застави. Це на випадок, коли мешканець вирішив з'їхати з квартири раніше, в межах того терміну, за який уже вніс плату.

Наприклад, наймач вніс заставу за проживання у орендованому житлі за 6 місяців, а через 3 місяці вирішив з'їхати. Такий варіант потрібно передбачити у договорі та вказати, чи повинен у цьому випадку наймодавець повернути частину орендної плати.

Зустрічається умова про депозит орендної плати за останній місяць. Схема така: першого місяця вноситься подвійна оплата. А за останній місяць нічого платити не треба, тому що депозитний платіж є платіж за останній період. Цим депозитом страхується господар квартири, якщо постоялець з'їде потай, не заплативши за останній місяць.

Про розписки

Передачу будь-яких грошей за оренду квартири, чи заставу, чи щомісячна плата, бажано фіксувати розписками. Можна підготувати єдиний бланк, який залишиться лише вносити суму і дату платежу, поставити підписи сторін. На підтвердження факту передачі часто залучають свідків. Їхні дані вносять у розписку.

Також бажано виконувати розписку в двох примірниках, щоб один залишався у наймача, а другий у наймодавця.

Якщо плата за найм житла провадиться у безготівковій формі, то платнику обов'язково потрібно зберігати чеки (квитанції) про переказ грошей власнику квартири.

Розірвання договору

Підстави та умови розірвання договору найму мають бути прописані у самому документі.

Наймач житла має право розірвати його за власним бажанням за дотримання двох умов:

• всі особи, які з ним згодні з таким рішенням;
• наймодавець попереджено пізніше як по 3 місяці.

Той, хто здає квартиру в оренду, може допустити розірвання договору в односторонньому порядку за такими підставами:

• наймач не вносить орендну плату протягом півроку за довгострокового найму або пропускає два платежі поспіль, якщо термін найму менше 1 року;
• пошкодження або руйнування квартирантами житла або майна, що знаходиться в ньому;
• використання квартири за її призначенням, наприклад, під офіс, склад тощо;
• систематичне порушення порядку, заподіяння занепокоєння сусідам (порушник попереджений наймодавцем, але порушення не усунув).

Договір найму може бути розірвано також через суд. Ініціатором позову може бути як наймодавець, і наймач. Причиною зазвичай є доведення житла до непридатного стану або визнано відповідними органами аварійним.

Якщо наймач не згоден із припиненням договору з ініціативи наймодавця, він має право оскаржити цей факт у суді. Якщо договір найму житла укладався на тривалий термін, то суд може надати позивачеві відстрочку для усунення допущених порушень та виплати боргу з оплати на строк до одного року.

Чи сплачувати податок з доходу від здачі квартири

Навіть якщо квартира здається в оренду на короткий термін, це не звільняє наймодавця, який отримує від цього виторг, від податкового обов'язку.

Коли оренда на тривалий термін і зареєстрована в Росреєстрі, то інформація про угоду, швидше за все, потрапить до податкової інспекції.

При короткостроковому договорі приховати факт отримання прибутку від оренди легше (із зрозумілих причин). Але законодавці робити це не радять. Ті, хто трапляться, будуть змушені виплачувати не тільки податок з доходу за весь термін, але й штраф, і пені у розмірі від 20 до 40 відсотків від несплаченої податкової суми та ін.

Коли податковий борг складе велику суму (більше 900 тис. руб.), На винного може чекати кримінальне покарання. Аж до позбавлення волі.

Укладений договір найму житлової нерухомості є для податківців приводом стягнути податок із суми за здачу квартири. Повідомити про це може будь-який недоброзичливий, а також Росреєстр на запит податкової.

За законом наймодавець зобов'язаний у строк з 1 січня по 30 квітнявключно подати до інспекції за місцем свого проживання декларацію про свої доходи за минулий рік. У ній вказується сума отриманого прибутку, зокрема від оренди квартири.

Платнику податків надіслати квитанцію про суму податку ніхто не буде. Оплачувати розрахований ПДФО слід самостійно із розрахунку 13 відсотків від суми отриманого прибуткувід здавання квартири за рік. Якщо декларацію не здати, то це передбачено штра у вигляді 30 % від суми податкової бази, але з менш 1000 крб.

Платі повинен бути зроблений до 15 липня року, у якому подавалася декларація. За несплату або прострочення загрожує штраф та пені.

Наймодавець може бути звільнений від сплати податку лише у тому випадку, якщо він тривалий час не отримував з наймача орендну плату за квартиру та здатний довести цей факт.

Самозайнятість та здавання квартири

Статус самозянятого громадянина дозволяє вирішувати деякі проблеми у наймовому питанні.

По перше, спрощене оподаткування . Йдеться про податковий експеримент у Москві, Підмосков'ї, Татарстані та Калузької області. Громадяни цих регіонів можуть реєструватися через сервіс "Мій податок" сплачувати 4% від суми доходу. Звітність формується тим самим інтернет-сервісом "Мій податок". Сума сплачується щомісяця. Жодних декларацій здавати не потрібно. Розмір доходу на рік не повинна перевалювати понад 2,4 млн. руб. Початок експерименту показав, що ідея була не марною. У такий спосіб платити за свої доходи зручно та економно. Вже інші регіони Росії виявили бажання приєднатися до експерименту.

По-друге, немає необхідності реєструватися як ІП . Зареєструвавшись як самозайнятий, громадянин сплачуватиме спеціальний податок на професійні доходи. Цих зобов'язань достатньо для держави і суворо прив'язувати себе до підприємницького шляху не потрібно. Звичайно, якщо йдеться про здачі свого житла, яке налічує 1-2 об'єкти. Якщо об'єктів буде велика кількість і в найм буде надаватися і чужі об'єкти (наприклад, за перенайманням або нерухомістю, що перебуває в управлінні). То це вже у чистому вигляді комерційна діяльність. Без свідоцтва ІП не обійтись.

Для самозайнятих передбачено податкові канікули до 31.12.2019 року (п. 70 ст. 217 НК РФ). Потрібно лише подати повідомлення до територіального ІФНС та вказати вид пільгової діяльності. На жаль, оренда житла не входить до діяльності самозайнятих, яка звільняє від сплати податків. На регіональному рівні влада на свій розсуд може визначати види занять, які підпадуть під пільговий статус. Але на сьогодні жоден регіон найм житла не вніс до цього переліку.

Інші види відповідальності

Бувають випадки, коли громадяни здають в оренду відразу кілька квартир, що їм належать. Така діяльність визнається як підприємницька. Тому, перш ніж здавати квартири, потрібно набути статусу індивідуального підприємця.Інакше йде відповідальність за адміністративним (ст. 14.1 КоАП РФ) або кримінальним (ст. 171 КК РФ) законодавством (залежно від розміру вирученого доходу) за незаконну підприємницьку діяльність.

Уточнимо, якщо йдеться про одну квартиру на практиці вважається, що ця діяльність не відноситься до комерційної. Це один із видів діяльності самозайнятих громадян.

Якщо у Вас є питання на тему статті, будь ласка, не соромтеся ставити їх у коментарях. Ми обов'язково відповімо на всі ваші запитання протягом кількох днів.

104 коментарів

Перш ніж відповісти на запитання «Як здати квартиру в оренду офіційно», пропонуємо вам спочатку відповісти на іншу.

Чому мені варто здавати квартиру в оренду офіційно?

Не звертатимемося до вашої свідомості і розповідатимемо, що порушувати закон недобре. А натомість позначимо основні ризики, з якими стикається людина, яка нелегально здає свою нерухомість в оренду:

1. Афера.Якщо Ви нелегально здаєте житло, ви можете зіткнутися з тим, у вашій квартирі виявляться зовсім не ті люди, кому ви спочатку здавали квартиру. Або, що ще гірше, можете навіть позбутися житла;
2. Непередбачені витрати.Якщо заздалегідь не визначити порядок оплати всіх витрат (комунальні платежі, телефон тощо), то непросто, наприклад, отримати з наймача гроші для оплати його телефонних розмов із родичами з далекого, але рідного міста;
3. Псування майна.Як без договору потім довести, що до появи наймача у квартирі був інший телевізор, на люстрі було не 4, а 5 плафонів, а на килимі не було плям?
4. Проблеми із законом.У чинному законодавстві не передбачено відповідальності за «здачу квартиру в оренду без договору», однак є норми, що передбачають відповідальність за неподання податкової декларації ( ст. 119 НК РФ) та несплату податків. При цьому звертаємо вашу увагу, що за несплату податків передбачено як штраф ( ст. 119 НК РФ), так і кримінальна відповідальність ( ст. 198 КК РФ).

Сподіваємось, що тепер ви схилилися до того, щоб здавати квартири в оренду легально.

Але перш ніж починати пропонувати знайомим свою квартиру або розміщувати оголошення в інтернеті, ми радимо ознайомитися з деякими нормативними документами та зробити певні розрахунки.

Аналіз доходів, витрат та податків

Дохід

Кожен хоче отримувати дохід від своєї діяльності, оренда не є винятком. Для того, щоб визначити потенційний дохід, можна переглянути аналогічні пропозиції по оренді: квартири у вашому районі приблизно в такому ж стані, наприклад, скориставшись нашим .

Податки

Отже, розмір доходу приблизно зрозумілий, тепер визначимося з витратами: , і майна (якщо вважаєте за потрібне), і звичайно ж, . Що стосується податків, то для отримання повного уявлення можемо запропонувати вам ознайомитись із статтями на цю тему на нашому порталі. Тут же просто зазначимо, що при здачі квартири найм існує кілька варіантів оподаткування, Так що підібрати оптимальний для себе варіант цілком можливо:

1. Фізична особа, яка сплачує;
2. Індивідуальний підприємець загальному режимі оподаткування (сплата ПДФО);
3. - гол. 26.2 НК РФ;
4. Індивідуальний підприємець, який застосовує - гол. 26.5 НК РФ.

Для простоти та наочності можна скористатися підготовленим нами ввівши його актуальні саме вам дані.

Як видно, щодо оподаткування, більший вибір надається ІП. Більш детальну інформацію про особливості здачі квартири для фіз.особи та ІП ви можете знайти у нашій статті .

Взаємини із податковими органами

Після отримання оплати за договором оренди/найму у вас виникає обов'язок щодо сплати податку. Необхідно не лише заплатити саму суму, а й надати до податкових органів документи, що підтверджують, що ця сума розрахована правильно.

Форми податкових декларацій затверджуються Мінфіном РФ. Також податкові органи можуть вимагати надати сам договір та документи, що підтверджують отримання оплати.

Ні фізична особа, ні, у деяких випадках, навіть індивідуальний підприємець зобов'язані вести «повноцінний» бухгалтерський облік, як юридичних. Але вимоги до обліку все ж таки є. Наприклад, ІП, що застосовують Спрощену систему оподаткування, зобов'язані вести книгу обліку доходів та витрат ( 346.24 НК РФ). У будь-якому випадку факт отримання оплати необхідно фіксувати розпискою або випискою по банківському рахунку, якщо оплата здійснюється безготівковим шляхом.

Щоб це не було проблемою, завжди можна скористатися нашими сервісами:

• для фізичних осіб та

Не лише шкода, а й користь

Здаючи нерухомість легально і сплачуючи з неї податки в не тільки несете витрати на самі податки, а й… отримуєте можливість вийти із зовсім іншої зони ризиків, що виникають при «чорній оренді», коли ви в конфліктній ситуації не можете звернутися до міліції, суду. Апелювати до законів та їх порушення.

Здаючи легально, ви не побоюєтеся погроз з боку мешканця, що він донесе на a ФНС, що відповідальність за те, що у квартирі проживає 40 нелегалів буде покладена на вас, а не на відповідального квартиронаймача, що у разі завдання шкоди вашому майну або майну ваших сусідів ви зможете вирішувати це питання через суд тощо.

Крім непрямих ситуацій, бувають і прямі вигоди від офіційного оформлення орендних відносин. Так, наприклад, у певних ситуаціях ви можете подавати на або пільги з податку на нерухомість, що використовується у комерційній діяльності.

Інші витрати

Тепер коли ми розібралися з податками, але це не єдині витрати. Які варто оцінити, пряма роїння про здачу нерухомості в оренду. Коли ви приймаєте рішення про здачу нерухомості, ви стаєте підприємцем, тому й ставитися до цього треба, як до бізнесу.

Вам необхідно мінімізувати ризики шкоди стану квартири, майну, а також можливої ​​шкоди третім особам. Управляти цим ризиком можна або звертаючись в страхову компанію (тільки, купуючи страховий поліс обов'язково переконайтеся, що під страховий випадок потрапляє квартира, що здається в найм) або самостійно створюючи резерв під непередбачені випадки. Докладніше можна почитати про це в окремій статті.

А також, здаючи свою нерухомість слід мати на увазі, що орендарі, проживаючи в квартирі, піддають її природному зносу і, як би акуратні і порядні вони не були, а після декількох років здавання нерухомості в оренду, квартирі потрібен косметичний ремонт. Створювати резерв під ці цілі чи ні – вам вирішувати, але мати на увазі, що така потреба виникне, у будь-якому разі, треба.

Погодження оренди

Сподіваємося, в результаті розрахунків, зроблених вище, ви опинилися у прибутку і ми можемо перейти до наступного пункту. Визначитись, що і з ким потрібно узгодити, щоб отримати право здавати житло. Цю тему ми обговорювали у статтях та . Але щоб не обтяжувати вас безліччю посилань, нижче наведена таблиця, що наочно демонструє, яку згоду потрібно в якому разі.

	Згода всіх власників	Згода наймодавця	Згода всіх членів вашої сім'ї, проживаючих спільно з вами	Згода сусідів по квартирі
Власна квартира	Так	–	–	–
Муніципальна квартира	–	Так	Так	–
Приватизована кімната в комунальної квартирі	Так	–	–	Так
Неприватизована кімната в комунальної квартирі	–	Так	Так	Так
Кімната у неприватизованій квартирі	–	Так	Так	–
Кімната в приватизованої квартирі	Так	–	–	–

Докладніше про договір

Який договір вибрати?

Ви визначили, чия саме згода потрібна і, напевно, вже знаєте, як її отримати. Тепер настав час переходити, мабуть, до самої відповідальної частини оформлення оренди - договору.

Звичайно, сам договір ви погоджуватимете і підписуватимете з наймачем/орендарем. Але буде корисно наперед визначити, який саме договір треба буде укласти.

Резюме

Щоб легально здати житло, безперечно, потрібно вивчити деякі норми законодавства, зокрема Цивільного та Податкового кодексу. Можливо, пошукати відповіді на запитання на спеціалізованих форумах.

Але з іншого боку, законодавство написане для того, що захистити наші законні права та інтереси, і правильно його застосовуючи, можна отримати користь для себе та знизити ризики.

У цій статті ми постаралися розповісти вам, як правильно здати квартиру в оренду від прийняття рішення зайнятися цим до моменту сплати податків. На жаль, викласти всі нюанси всіх окремих випадків оренди в одній статті – неможливо, обсяг інформації надто значний. Але докладнішу інформацію можна отримати на відповідних розділах нашого порталу.

Що потрібно додатково перевірити?

Обов'язково перевірте справність усієї техніки спільно з орендодавцем, якщо вона є в квартирі. Також потрібно уточнити, чи оплачені останні рахунки за квитанціями чи ні. Бо не сплачені вчасно комунальні послуги спровокують утворення заборгованості.

Якщо така все ж таки є, то потрібно заздалегідь домовитися (до підписання договору оренди) про те, хто оплачуватиме заборгованість, що утворилася. Трапляється так, що квартирант переконує господаря, що сам гаситиме заборгованість, нічого не платячи за оренду.

Вчіть той факт, що якщо у квартири, яку Ви зібралися винаймати, є кілька власників, будь то чоловік або інші родичі, важливо дізнатися, чи всі власники згодні на здачу квартири. Інакше договір можуть визнати недійсним.

Правильним буде не тільки отримати, але й домогтися їх особистої присутності при підписанні договору оренди, щоб уникнути розбіжностей.

Що потрібно оформити при зніманні житлової площі?

Для того, щоб здати квартиру в оренду, обов'язково буде потрібний договір оренди, його копія надається особою, яка здає житлову площу, до податкової служби.

Підписання сторонами договору оренди є завершальним етапом.Це гарантія сумлінності та порядності як з боку орендаря, так і з боку орендодавця. Оскільки шахрайство з квартирами, взятими в оренду, завжди має місце. Так трапляється і з нерозсудливими орендодавцями, які можуть попросити гроші вперед, а потім втекти з грошима та з житловою площею.

Чи потрібно робити копії?

Якщо дивитися з юридичного боку, то копій документів при доказі шахрайства мало: що можна довести, якщо немає оригіналів? Копії документів на квартиру орендарю мати просто нема чого. А ось договір оренди має бути наданий та підписаний орендодавцем та орендарем у двох примірниках. Якщо ж власників квартири більше одного, то на кожного власника – за екземпляром договору оренди.

Висновок

Звичайно, жити у квартирі, власником якої є Ви, набагато краще. Але якщо придбання ще не планувалося або просто у Вас немає можливості зараз, то орендована квартира - найкращий варіант. Якщо правильно скласти договір оренди та передбачити всі нюанси, які можуть виникнути як у орендаря, так і у орендодавця, то співпраця радуватиме обох.

Які документи потрібні під час оренди квартири від господаря? Коли знайдено відповідний варіант житла, залишається впевнитись у наявності всіх паперів. З боку наймодавця обов'язково варто перевірити:

Останні, із зазначених паперів, потрібно вивчити особливо уважно.

Якщо, наприклад, нерухомість перейшла у спадокнаймодавцю нещодавно, тобто небезпеку, що з'являться спадкоємці, які готові її оскаржити.

Спірне житло – велика проблема для наймача.

Від наймача

Які документи потрібно перевірити під час оренди квартири у квартиронаймача? Власник житлоплощі, що здається, має право вимагати у претендента на користування їй деякі документи.

Загалом достатньо паспорта. Він використовується у більшості випадків для встановлення особи.

Інші папери, швидше за все, не потрібні.

Що перевірити?

Що потрібно додатково перевірити при наймі квартири? Як при вивченні самого житла, так і під час перевірки документів слід звернути увагу на деякі моменти:

Крім того, необхідно перевірити віддаленість житла від зупинки, метро, ​​магазинів тощо.

Оформлення паперів

Які документи необхідно оформити за наймом житлового приміщення? Факт найму квартири обов'язково коштує зафіксувати у письмовій формі. Для цього складають:

• . Основний документ, який закріплює всі важливі положення, важливі для сторін. Саме він – головний для укладання угоди найму житла;
• . Необхідна для письмового відображення факту передачі коштів наймодавцю. Якщо оплата здійснюється за безготівковим розрахунком, то складання розписки не потрібно;
• приміщення. Складається як підтвердження факту передачі квартири в користування наймачу;
• опис майна, що знаходиться в квартирі.

  Складається з метою уникнення суперечок при поверненні наймодавцю квартири щодо стану та наявності у ній майна.

  До неї вносяться всі предмети меблів та інші речі, які у приміщенні, опис підписується сторонами угоди.

Незважаючи на складність, ці папери складаються досить швидко і убезпечатьвід шахрайства обидві сторони угоди.

Надалі може знадобитися висновок, у якому прописуються, наприклад, про умови чи договори.

Чи потрібні копії?

Копії паперів, які складені за наймом квартири, не потрібні.

Спочатку варто складати всі папери у двох примірниках, один наймача, другий – наймодавцю.

Це убезпечить сторони у разі втрати, втрати одного договору, допоможе зберегти другий примірник.

Таким чином, для укладання угоди найму необхідно перевірити документияк з одного боку, так і з іншого.

Угоду під час зняття квартири потрібно оформляти письмовоу вигляді договору та інших відповідних доповнень. Виключно правильне їх складання може захистити від шахраїв та закріпити права та обов'язки сторін.

Якщо у вас у власності є квартира або кімната, що не використовується, то ви можете з її допомогою забезпечити собі пасивний дохід. Багато орендарів здають свою нерухомість неофіційно з метою ухилення від сплати податків. Однак такий спосіб має безліч недоліків. Набагато краще та безпечніше здавати нерухомість відповідно до норм чинного законодавства нашої країни.

Основні переваги законної оренди житла мають такий вигляд.

1. Укладена угода. Його наявність дозволяє убезпечити себе від безлічі проблем та непередбачених грошових витрат. Усі розуміють, що бувають різні орендарі. Звичайно, більшість із них чесні та акуратні, проте існують і безвідповідальні, і навіть шахраї. Саме остання категорія може принести багато проблем. Існуючий договір дозволить уникнути цього.
2. Відсутність додаткових витрат. У договорі прописується пункт про порядок сплати платежів по послугах ЖКГ, інтернету тощо. У цьому випадку ви гарантуєте собі відсутність накопичених заборгованостей.
3. Неможливість афери. При офіційній здачі квартири в угоду прописується кількість мешканців. Це гарантує, що у вашій квартирі не проживатимуть інші особи.
4. Дотримання законів. Відповідно до законодавства нашої держави, орендодавець зобов'язаний виплачувати податок із прибутку, отриманого за здачу квартири. Офіційне здавання житлової площі дозволить уникнути відповідальності за порушення цих законів.

Класифікація договорів оренди

Договори здачі нерухомості в оренду поділяються на два основні види: угоду найму чи оренди. Перший тип використовується виключно для винаймання квартири фізичними особами для проживання. Другий полягає при наданні нерухомості в тимчасове використання юридичним особам.
У Цивільному кодексі Російської Федерації чітко прописані всі умови та вимоги укладання описаних вище угод. Детальна інформація про договір найму описується у 35-му розділі, про договір оренди – у 34-му розділі.

Для укладання договору найму квартири потрібна згода всіх власників (якщо їх кілька). Договір можуть підписувати все одночасно, або один із власників з довіреністю від інших. Обов'язково перевірте орендодавця

Унікальні риси кожного типу

Як уже було сказано, договір оренди може бути укладений лише з фізичними особами. Основні його особливості виглядають так:

• може бути укладено виключно під час здачі у тимчасове використання житлових приміщень;
• відсутній ліміт за максимальним та мінімальним терміном дії;
• орендодавець має право його розірвання без звернення до суду.

Договір найму може бути укладений із юридичними особами та індивідуальними підприємцями. Його унікальні риси виглядають так:

• процес його укладання не обов'язково реєструвати на державному рівні;
• максимальний термін дії угоди найму не може перевищувати позначки п'ять років;
• передчасне розірвання орендодавцем можливе лише через звернення до суду.

Які пункти в обов'язковому порядку мають бути присутніми у договорі

Обидва типи договорів, які були описані вище, мають повноцінну юридичну силу. Отже, як і будь-який інший документ, вони обов'язково повинні містити певні положення.

1. Розмір щомісячної вартості оренди приміщення.
2. Останні терміни внесення платежів, до дня.
3. Дозвіл на використання майна, що знаходиться у квартирі.
4. Інформація щодо порядку сплати витрат на послуги ЖКГ тощо. Обов'язково мають бути зазначені відомості про те, хто платитиме згадані витрати.
5. Точний час та день кожного місяця, в який проходитиме перевірка загального стану квартири.
6. Основні відомості про власника житлоплощі та факт її приватизації.
7. Кількість майбутніх мешканців.
8. Алгоритм повернення коштів у разі несплати щомісячного платежу, дострокового розірвання тощо.
9. Додаткові параметри, що не суперечать законодавству нашої держави (застава, ремонт за рахунок орендної плати тощо).

Крім укладання договору здачі нерухомості на тимчасове використання, орендодавець також зобов'язаний скласти акт приймання-передачі особистого майна. Він повинен включати в себе опис предметів меблів, техніки, що знаходяться в квартирі, і т.д.

Якщо орендар винаймає житло через приватного ріелтора чи агенцію, він має бути готовий заплатити комісію у 100% вартості оренди, рідше — 50%. При оренді квартири є обов'язковою реєстрація.

Документи, необхідні для укладання договору оренди

Представникам двох сторін необхідно надати документи для оренди квартири. Перший (орендодавець) повинен мати при собі:

• документ, що підтверджує право власності на майно;
• виписку з особового рахунку, отриману в ЖЕКу, яка має містити інформацію про всіх прописаних осіб у квартирі;
• якщо житлоплоща знаходиться у спільній власності, необхідно надавати нотаріально-завірену згоду інших власників на здачу нерухомості в оренду;
• у ситуаціях, коли договір укладається не з власником, а з його представником, додатково знадобиться документ, що підтверджує ці повноваження.

У свою чергу, орендар квартири зобов'язаний надати:

• паспорт;
• документ, що інформує місце реєстрації;
• оригінали та копії документів, що засвідчують особу всіх осіб, які проживатимуть у квартирі.

Таким чином, ви вже знаєте, які документи перевірятимуть під час оренди квартири (здачі квартири в оренду). Це дозволить убезпечити себе від багатьох форс-мажорних обставин обставин, кримінальної відповідальності за несплату податків, шахраїв тощо. Укладання договору найму чи оренди – це запорука успішної угоди між власником та наймачем.

Якщо у вас виникають питання щодо оформлення документів для оренди житла, запитайте наших фахівців.